[착한부동산] 재개발 바람 부는 서울 망원동 성산동, 모아타운 대상지 상세분석 재생시간 : 07:51  |  조회수 : 9,517  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 그동안 개발에서 소외돼 노후 빌라가 밀집해 있던 서울시 마포구 망원동과 성산동에 재개발 바람이 불고 있다. 이번에는 망원동과 성산동의 재개발 구역을 살펴보도록 하겠다.

◆ 노후도 높은 망원동 모아타운 대상지, 진행속도 빠르고 지하철역도 가까워

망원동 456-6 모아타운은 8만2442㎡로 구역 전체는 2종 일반 주거지역이다.

2022년 6월에 모아타운 2차 대상지로 선정되어 현재 총 9개 구역으로 진행 중이다. 권리 산정 기준일은 2022년 6월23일이며, 이날 이후 건축 허가를 받은 것은 나중에 현금 청산된다. 

신탁회사 2곳이 동의서 징구 등 업무를 수행하고 있으며, 453, 454, 456, 459 블록 등은 2023년 8월에 조합이 설립됐다. 조합이 설립된 곳은 2023년 안으로 관리계획을 수립하는 것을 목표로 두고 있다.

3층~15층으로 지으면 1200세대가 공급될 것으로 예상되며 일부 세대는 한강 조망권이 기대된다. 하지만 기존 세대 수가 1473세대로 다세대가 대부분이라 사업성은 높지 않다. 6호선 마포구청역과 망원역, 6호선과 2호선 환승역인 합정역을 이용할 수 있다.

현지부동산에 따르면 신탁회사가 붙어서 진행 속도가 빠른 편이다. 454구역은 시공사도 대림으로 이미 정해졌고, 455구역 역시 동의서를 거의 채웠다.

모아타운 후보지로 지정된 이후 매매가가 크게 올랐다. 프리미엄이 한 때 5억 원까지 붙었다가 현재는 소강 상태에 들어서 있다. 

망원동 416-67은 망원1구역이라고도 부른다. 7만6258㎡이고 전체가 제2종 일반주거지역이다. 토지 등 소유자는 1346명이며 이 가운데 공동주택 소유자는 전체의 80% 이상이다. 

2021년, 2022년에 신속통합기획 공모에 연속으로 탈락했으며 건축허가제한, 토지거래허가구역으로 묶여있다. 2023년 9월 기준 동의서를 받고 있다.

이 구역은 망원역에서 500m 정도로 가까이에 위치해있으며 경계를 따라 망리단길과 접하고, 남서쪽 1km 이내로 한강에도 접근할 수 있다. 

현지 부동산에 따르면 노후도가 높기 때문에 재개발 구역으로 지정될 가능성이 높은 편이며 망원 2동, 망원시장 쪽으로도 현재 동의서를 걷고 있다.

다만 망원2동은 2000년대 초반에 건립된 나홀로 아파트가 많기 때문에 대규모 재개발을 위한 부지 확보가 조금 어려울 수 있다.     
◆ 성산동 도시정비형 재개발 구역과 모아타운 대상지 상세 분석

마포구청 역세권 도시정비형 재개발 구역은 성산동 274번지 일대에 위치해있으며 넓이는 약 9만㎡다. 2종과 3종 주거지역이 섞여 있으며, 토지 등 소유자는 약 1600명 정도다. 노후도는 64.4%며, 동의율은 60%를 넘겼다. 

2020년 4월에 마포구청에 사전 검토를 신청했으며, 용적률 500% 적용하면 지상 35층 약 4천 세대 공급이 가능하다. 성서초등학교, 성서중학교, 홍익사대 부속초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있는 '학세권'이며 성산근린공원 옆에 위치해 '숲세권'이기도 하다. 

성산동 160-4에 위치한 모아타운 대상지는 면적이 8만3265㎡이며 1종, 2종 주거지역이 섞여있다. 노후도는 75.8%이며 기존 세대 수는 1138세대다.

2022년 6월에 모아타운 대상지로 선정됐으며 권리산정 기준일은 2022년 6월23일이다. 

6개 구역으로 나뉘어 추진되고 있으며 모두 2300여 세대가 공급될 것으로 예상된다. 

재건축을 이미 추진하고 있는 성산시영아파트와 인접해있으며 마포구청역에서 250m로 매우 가까이 있다.

현지부동산에 따르면 동의서 징구율이 가장 높은 곳은 6구역이며 나머지 구역도 대부분 60%는 넘겼다. 2024년 초에 조합을 설립하는 것이 목표지만 노년층이 많이 살고 있기 때문에 조심스럽게 접근해야 할 필요가 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지