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 [비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간에는 광진구 자양동 동측, 구의동 쪽 재개발 구역을 살펴보도록 하겠다.

자양2동 모아타운 추진 구역은 자양동 686번지를 제외한 681~688번지 일대다. 2종주거지역이며 면적은 3만7천㎡다. 

◆ 한강 조망되는 자양2동, 프리미엄 안 붙은 자양1동 모아타운 추진구역 

구의자양재정비촉진지구 바로 옆이며 한강도 조망되는 위치다. 

2022년 12월 모아타운 설명회를 열었으며 현재 3개 구역으로 나누어 동의서를 징구하고 있다. 126세대가 공급되며 2028년 완공이 목표다. 

현지 부동산에 따르면 상가 건물이 거의 없어서 동의율이 높고 주민 제안 방식이기 때문에 동의서도 잘 걷히고 있다.

현재 동의서가 70% 정도 걷힌 상태고 올해 조합 설립이 가능할 것으로 보인다. 

자양1동 모아타운 추진 구역은 자양1동 612번지 일대로 2023년 5월20일 주민설명회를 열었다. 아직 동의서 징구를 시작하지 않은 초기 단계이며 지자체 공모 방식으로 진행된다. 

현재 6개 구역으로 나뉘어 추진되고 있는데 이 가운데 6구역은 노후도가 높지 않아 재개발이 불투명하다는 의견이 나온다. 1구역부터 6구역까지 각각 노후도는 1구역 67.3%, 2구역 68%, 3구역 78%, 4구역 72%, 5구역 66%, 6구역 53.8%다.

추진위원회 관계자에 따르면 5구역은 신축이 많이 들어서서 노후도가 낮아질 가능성이 있으므로 매수할만한 매물을 찾는다면 1~4구역에서 찾는 것이 좋다.

현지 부동산에 따르면 아직 프리미엄은 붙지 않은 상태이며 가끔 외부 투자자 문의가 들어오고 있다.

◆ 자양동 한양아파트와 자양 현대 한창 빌라 재건축

자양동 한양아파트 재건축 사업도 살펴보도록 하겠다. 

자양동 한양아파트 단지는 동서울 터미널 인근에 있다. 1983년 5월에 입주했으며 현재 12층 6개 동에 444세대가 입주해있다. 용적률은 156%이며 2종주거지역이다.

2011년 5월에 안전진단 조건부 재건축을 받았으며 이후 재건축 논의 꾸준히 있었지만 용적률에 따른 층 수 혜택 받기 위해 구역 지정이 늦어지고 있다.

자양 현대-한창 LH 참여형 가로주택정비사업은 자양동 694번지 일대 4848㎡에서 진행된다. 조합원은 66명, 13층 2개 동 126세대가 공급되며 일반분양은 34세대다.

2023년 건축심의를 통과했으며 시공사는 한라비발디다. 2025년 착공이 목표이며 두 빌라 모두 지분이 크기 때문에 매매가격이 비싼 편이다. 네이버 부동산에 따르면 자양현대빌라 13억 원, 자양한창빌라 10억 원짜리 매물이 나와있다.

자양2동 다세대 주택가도 투자자들의 관심이 많은 곳이다. 

나홀로 아파트와 단독, 다세대가 혼재해있는 곳으로 한강에 인접해있고 근처에 잠실대교가 있는 등 뛰어난 입지에도 현재 가치가 저평가돼있다는 이야기가 나온다.

한 블로그의 지역 분석에 따르면 재개발을 추진하려면 시간이 걸릴 가능성이 높다. 현재 노후도 60%대 단독, 다가구 비중이 약 20%이며 단독, 다가구 토지 비중이 약 50% 정도인데, 단독·다가구의 지주들이 통상적으로 반대율이 높기 때문이다. 현지 부동산에 따르면 아직 재개발 추진 움직임은 보이지 않고 있다.

재개발 가능성이 높지는 않지만 입지가 좋고 만약 재개발이 성사된다면 큰 이득을 거둘 수 있는 이런 지역에 투자할 때는 초기 투자비용이 적게 드는 매물이나 월세가 나오는 매물 등을 찾아 장기적으로 투자하는 것이 좋다.

◆ 큰 평수 많은 광장동 워커힐, 거주하는 집주인 많아 재건축 가능성 높다 

다음으로는 광장동 워커힐, 광장극동단지 재건축 사업을 살펴보겠다.

워커힐과 광장극동단지는 광장동에서 그동안 재건축 이슈로 주목받아온 곳이지만 한동안 재건축 움직임이 보이질 않고 있었다. 하지만 2023년부터 이 지역에 재건축 시동이 걸리고 있다.

워커힐아파트는 1978년에 준공된 오래된 아파트다. 162㎡ 이상 대형 평수만 있으며 용적률은 1단지가 95.4%, 2단지 104%로 대지율이 크다.

소유주들의 재건축 의지가 크지만 1단지와 2단지의 용도지역이 달라서 장기간 재건축이 정체된 원인으로 작용했다. 1단지는 2종주거지역, 2단지는 자연녹지로 건폐율과 용적률이 서로 다르다.

2023년 8월 광진구 의회가 1단지와 2단지 통합을 위한 도시관리계획 및 지구단위 계획 수립 용역을 위해 예산 4억 원을 배정했다.

2단지는 정밀 안전진단이 예정돼있으며 재건축 추진 준비위원회 관계자에 따르면 2단지 안전진단이 완료될 때까지 시간이 걸리기 때문에 통합 계획을 먼저 수립하고 1단지부터 순차적으로 재건축을 하는 방향으로 사업이 진행될 것으로 보인다.

마지막으로 광장극동 1, 2차 아파트 재건축 사업을 분석해보겠다.

광장극동1차아파트는 1985년 9월, 2차아파트는 1989년 3월에 준공했다. 1차는 14층 5개 동 448세대, 2차는 14층 11개 동 896세대이며 둘 모두 3종주거지역이다.

대지지분은 1차 32평이 15.49평, 45평형은 23.25평이며 2차 32평형은 12.67평, 45평은 19.03평이다.

2023년 6월 정밀 안전 진단 E등급 판정을 받았기 때문에 재건축에는 지장이 없다. 

현지 부동산에 따르면 워커힐과 광장극동아파트 모두 집주인이 직접 거주하는 곳이 많기 때문에 재건축이 시작되면 진행 속도는 상당히 빠를 것으로 예상된다. 다만 아직까지 두 단지 모두 뚜렷한 움직임은 없다.

지금까지 2회에 걸쳐서 광진구 구의동, 워커힐 아파트, 자양동 동측 재개발 구역을 살펴봤다. 한강도 가깝고 개발 가능성도 높은 곳이기 때문에 부동산의 미래 가치가 높은 지역이다. 관심을 갖고 꾸준히 지켜본 뒤 투자하면 좋은 결실을 맺을 수 있을 것으로 보인다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지