[착한부동산] 서울 자양동 동쪽 구의역 인근, 재정비구역과 동서울 터미널 대변신 재생시간 : 07:39  |  조회수 : 12,995  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 광진구 자양동 동쪽은 동서울 터미널, 구의·자양 재정비 촉진 구역의 대규모 개발과 함께 앞으로 가치가 상승할 가능성이 높은 곳이다.

특히 잠실은 서울시가 마이스(MICE) 산업 3대 거점 중의 하나로 지목한 곳으로 자양동과 광장동 지역도 이 지역의 후광효과를 받을 수 있다.

◆잠실 마이스 산업 후광효과 받는 자양동과 광장동 지역

서울시는 2024년부터 마곡(서부권), 잠실(동남권), 서울역(도심권)을 마이스 3대 거점으로 정하고 2027년까지 마이스 산업 첨단화, 고도화 추진 계획을 세웠다.

마이스 산업은 대규모 회의장이나 전시장 등 전문시설을 갖추고 국제회의, 전시회, 인센티브투어와 이벤트를 유치하여 경제적 이익을 실현하는 산업을 말한다. 

자양 1, 2동 모아타운 추진 지역은 자양4동 재개발 추진 지역과 비교해 입지가 떨어지지 않음에도 불구하고 아직 재개발 초기단계라 상대적으로 매매가가 싸다는 강점이 있어서 투자자본이 적고 장기 투자를 원하는 투자자들에게는 상당히 매력적인 곳이다. 

자양2동 다세대 밀집 주택가는 아직 재개발 추진 움직임은 보이지 않는다. 하지만 한강변 북측에 재개발 가능 지역이 거의 남아 있지 않다는 점에서 장기 투자처로 유망해 보인다.

광장동은 워커힐 아파트와 광장 극동 1, 2단지의 재개발 사업이 2023년부터 궤도에 들어섰다.

◆ 구의·자양 재정비촉진지구 상세분석, 대부분 재개발 완료단계지만 자양 5구역은 아직

구의·자양 재정비촉진지구는 구의동 246번지, 자양동 680번지 일대를 말하며 면적은 38만5352㎡다. 2006년 10월 재정비촉진지구로 지정됐다.

자양 4구역은 래미안프리미어팰리스 아파트로 2017년 10월에 이미 준공이 됐다. 규모는 29층 2개 동 264세대다. 

구의 3구역은 강변 SK뷰 아파트로 역시 2017년 7월에 준공이 됐다. 규모는 29층 197세대다.
 
자양 1구역은 현재 공사 중이다. 자양동 680-63번지 일대이며 면적은 7만8147㎡로 과거 동부지방법원과 KT 부지를 합한 지역이다.

2019년 12월에 사업시행인가를 받았고 2020년 6월 시공사를 롯데건설로 선정했다. 2020년 12월에 관리처분인가를 받았으며 2021년 3월에 착공했다. 2025년 3월 입주 예정이며 용적률은 493%, 규모는 최고 48층 6개 동 1063세대다. 이 가운데 일반 분양은 631세대다.

일반 분양가는 84타입이 약 14억 원으로 2023년 8월에 분양이 완료됐다.

분양가 상한제 미적용 지역으로 재당첨 제한이나 거주 의무 제한은 없으며 전매 제한이 1년 적용된다. 구역 내에 호텔, 오피스텔, 업무시설, 정부청사 등도 들어선다. 

강남역까지 지하철로 18분으로 강남 접근성이 우수하며 강변 테크노마트, 건대입구역 상권이 인접해 있다.

자양 5구역은 자양동 680-81번지 일대이며 면적은 5만5151㎡다. 현재 군부대와 우정사업정보센터가 위치해 있으며 구의역과 자양 5구역 사이에 있는 동서 우편집중국은 존치관리구역이다.

2023년 1월 재정비촉진구역 해제 기한이 연장되면서 용적률 399% 이하를 적용해 24~28층, 공동주택 4동 840세대로 사업을 진행하게 됐다. 

2025년에 사업시행인가 및 관리처분인가를 받고 2027년 착공, 2030년에 준공하는 것이 목표다. 

◆ 환골탈태 예정인 동서울터미널, 신세계 스타필드 입주 예정

동서울터미널은 2023년 9월 오세훈 서울시장이 발표한 100년 서울 도시 공간 대개조 프로젝트의 첫 번째 대상지다. 

1987년 문을 연 연면적 4만7907㎡의 동서울 터미널을 40층 초고층 빌딩으로 건축하겠다는 것이 서울시 계획의 내용이다.

서울시는 동서울 터미널의 지하부는 터미널과 환승센터, 지상부는 수변 휴식 및 조망 공간, 공중부는 상업 업무시설 등을 유기적으로 배치할 계획을 세웠다. 

신세계 스타필드가 입주할 예정이며 민간시행사인 신세계동서울PFV와 사전 협상을 한 뒤 2024년 하반기에 지구단위계획을 결정하고 2024년 말까지 건축 인허가, 2025년 착공, 2028년 착공을 목표로 두고 있다.

신세계동서울PFV는 현재 동서울터미널을 운영하고 있는 회사로 지분율은 신세계프라퍼티 85.09%, HJ중공업 9.91%, KDB산업은행 5%다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지