[착한부동산] 입지 좋은 서울 성산동 시영아파트 재건축과 가좌역 인근 재개발 분석 재생시간 : 06:58  |  조회수 : 5,700  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간에는 지난 시간에 이어 서울 마포구 망원동, 성산동을 계속 살펴보도록 하겠다.

성산동 시영아파트 재건축부터 분석해보겠다.

◆ 성산동 시영아파트와 중동 78번지 모아타운 상세 분석

성산동 시영아파트는 1986년 입주했으며 14층, 33개동, 3710대, 용적률 148%, 건폐율 10%로 사업성이 높은 곳이다. 최고 35층, 30동, 4820여 세대가 공급될 것으로 예상된다.

최고층 수는 40층으로 상향을 추진하고 있다.

2020년 5월에 안전진단을 통과했으며 2022년 10월에 정비계획 주민설명회 및 주민공단 공고를 했다.

2023년 8월에 지구단위계획구역 결정 고시가 나왔으며 2023년 안으로 정비구역 지정을 받고, 2024년 2월에 조합을 설립하는 것을 목표로 두고 있다.

이 아파트는 강북 재건축 최대어, 마포의 '헬리오시티'로 주목받는 곳이다. 반경 1km 이내에 경의중앙선 디지털 미디어시티역, 6호선 월드컵 경기장역, 마포구청역이 위치하고 있으며 인근에 불광천, 월드컵경기장도 있다. 

대우 단지(1330세대)의 전용 50.03㎡ 매물 호가는 9억3천만~10억 원 수준에 형성돼있고 선경 단지(1120세대)의 전용 50.54㎡ 매물 호가 역시 비슷하다. 유원 단지(1260세대) 전용 59.4㎡ 매물의 호가는 11억5천만 원에서 12억 원 정도로 형성돼있다.

중동 78번지 모아타운을 살펴보겠다. 면적은 7만515㎡, 제2종, 제3종 주거구역이 섞여있고 노후도는 71%, 기존 세대 수는 1072세대다.

2022년 10월에 모아 타운 대상지로 선정이 됐으며 거래 산정 기준일은 2022년 10월 27일이다.

구역 중간에 신북초등학교 중암중학교 등 학교가 있으며 이 지역에 중동 계령 아파트가 포함돼있지만 이 아파트는 구역계(지구단위계획 구역의 경계)에서 제외된다. 

학교 등을 제외한 실제 구역 면적은 2만9800㎡ 정도 되며 신북초등학교 동쪽을 제외하고 중동 78번지 일대만 가로주택정비사업으로 진행할 것으로 보는 전망도 나온다. 아직 구역이 정확하게 특정은 되지 않은 셈이다.

추진위원회 관계자에 따르면 2023년 9월 기준 동의서는 70%까지 받았다. 

현지부동산 관계자는 "신북초등학교 동측은 다세대가 별로 없기 때문에 함께 개발될지가 좀 의문스럽다"며 "디지털미디어시티와 가까운 빌라밀집지역은 과거에도 지역주택조합들이 들어왔던 곳으로 개발 가능성은 높은데 지분 큰 지주들의 동의가 관건"이라고 말했다.

◆ 2개 구역으로 나뉘어 진행되는 가좌역 도시정비형 재개발 사업

가좌역 도시정비형 재개발 사업은 성산동, 중동구역과 성산동, 연남동 구역으로 나뉘어 진행된다. 

성산동, 중동 구역은 중동 1375번지 일대이며 면적은 6만2550㎡, 토지 등 소유자는 840여 명, 노후도는 66.6%다. 용적률 500%를 적용하면 2500여 세대가 공급될 것으로 예상된다. 

2022년 3월에 마포구청에 사전 검토를 접수를 했으며 이 검토가 통과되면 정식으로 구청에서 동의율 55% 채워가지고 그럼 이제 사전 검토가 통과가 되면 이제 이걸 사전 타당성 검토라고 하는데 이게 통과가 되면 이제 정식으로 구청에서 주민들을 상대로 입안 제한을 시작하게 된다.

추진위 관계자는 "구청에서 계속 보완을 요청해서 사전 검토 통과가 늦어지고 있다"며 "단독 상가 임대 생활자 등 반대 목소리도 있으며 동의율은 53%정도"라고 말했다.

가좌역 도시정비형 재개발 사업 성산동, 연남동 구역은 성산동, 중동 구역의 길 건너편에 있다.

이 구역은 성산동 607-6번지 일원이며 면적은 10만8337㎡, 토지 등 소유자는 1340명, 노후도는 69.1%다. 총 3400여 세대를 공급할 계획을 세워뒀다.

2022년 6월에 마포구청에 사전 검토를 신청했으며 2023년 5월에 통과가 됐다. 2023년 9월 동의율은 60% 이상 나왔다.

홍제천, 경의선 숲길에 인접해있는 평지에 대단지이기 때문에 입지 조건은 우수하다.

현지 부동산 관계자는 "마포구에서 2023년 역세권 재개발 신청한 16개 지역 중에 이 곳이 유일하게 통과돼 서울시로 넘어갔다고 추진위에서 들었다"며 "문의전화가 많이 오고 있는데 매매가는 2022년에 비해 1억 원 정도 내렸고 전세가도 하락 추세이며 상대적으로 갭투자 금액이 커져 실제 계약은 뜸한 편"이라고 말했다.

다음 시간에는 마포구의 또 다른 재개발 구역을 살펴보도록 하겠다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 
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