[착한부동산] 낙후된 서울 외곽 베드타운 창동이 변한다, 적은 돈으로 투자매력 높아 재생시간 : 09:56  |  조회수 : 13,689  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 외곽 베드타운 지역으로 인식돼왔던 서울 도봉구 창동은 앞으로 큰 변화가 기대되는 곳이다. 

그 중심에는 서울시와 노원구, 도봉구에서 진행하는 서울 동북권 부도심 조성 계획인 '창동·상계 신경제중심지 프로젝트'가 있다. 

◆ 창동에 새 바람 불어넣어 줄 '창동·상계 신경제중심지 프로젝트'

이 프로젝트는 창동 차량기지와 도복 운전면허시험장을 외곽으로 이전한 뒤 그 부지 및 그 주변 98만㎡를 부도심으로 조성하는 계획으로 2030 서울도시기본계획에도 고시가 돼 있다.

창동 차량기지는 경기도 남양주시 진접읍으로 이전이 확정됐으며 현재 공사를 하고 있다. 완공은 2025년 이후가 될 것으로 보인다. 

도봉운전면허시험장은 원래 의정부시 장암동으로 이전하려 했으나 계획이 무산됐고 현재 대체 부지를 찾고 있다. 

창동역에 GTX-C노선 정차역이 신설되는 것도 커다란 이슈다. 이 노선이 개통되면 창동역부터 삼성역까지 10분 내에 주파할 수 있다. 

이 프로젝트의 추진 경과를 살펴보면 2015년 12월에 도시재생 활성화 지역으로 지정됐으며 2017년 3월에 창동·상계 도시재생 활성화 계획을 서울시가 고시했다. 

서울시는 2018년 3월 창동·상계 신경제중심지 마스터플랜 실행 전략을 발표했다. 

서울시의 서울균형발전포털에 소개된 이 프로젝트의 세부 계획들을 보면 '서울 아레나', 씨네큐브창동, 동북권 창업센터, 동부간선도로 지하차도, 동서간 연계 보행교량, 로봇인공지능과학관, 서울 사진미술관, 복합유통센터 등의 인프라 건설이 포함돼있다.

서울 아레나는 2025년 10월 준공 예정이며 씨네큐브창동 주거용 오피스텔은 2023년 5월 분양이 완료됐다. 

창동에서 재건축이 추진되고 있는 주공아파트 단지를 보면 대부분 창동역을 중심으로 분포하고 있다.

7개 주공 단지들 모두 재건축 예비안전진단을 통과했으며 현재 정밀안전진단을 추진하고 있다. 2022년 대선 이후 재건축 규제가 완화될 조짐이 보이면서 기대감이 커지고 있다.

주공 2단지는 인근 상아아파트 1, 2차 단지와 함께 2천 세대 규모로 통합 재건축을 추진하고 있다. 이 상아아파트 1, 2차 단지 역시 2021년 예비안전진단을 통과했다.

재건축이 본격화되면서 매매가도 2020년 이후에 꾸준히 상승하다가 2022년 하반기 이후에는 주춤하고 있다. 

◆ 창동 주공아파트 단지와 근처 매물 최근 시세

주공 단지별 네이버 부동산 시세는 2023년 7월 기준 △1단지 전용 40㎡ 호가 4억5천만 원에서 4억9천만 원 △2단지 전용 41㎡ 호가 4억4500만 원에서 4억9천만 원 △3단지 전용 58㎡ 호가 6억5천만 원에서 6억7천만 원 △4단지 전용 41㎡ 호가 3억9천만 원에서 4억1천만 원 △17단지 전용 41㎡ 호가 3억8500만 원에서 4억7천만 원 △18단지 전용 45㎡가 호가 4억6900만 원에서 5억5천만 원 △19단지 전용 59㎡ 호가 6억9천만 원에서 7억3천만 원 등에 형성돼있다. 

그렇게 비싼 지역이 아니라 적은 투자금으로 이익을 낼 수 있는 기회가 있기 때문에 잘 살펴볼 필요가 있다.

주변 단지 시세를 살펴보면 동화아파트가 전용 89㎡ 호가가 8억9천만 원에서 9억 원, 실거래가는 2023년 3월 8억2500만 원에 거래가 완료됐다. 

신도브레뉴 아파트는 전용 84㎡ 호가가 8억8천만 원에서 12억 원, 실거래가는 2023년 6월에 7억 원에서 8억5천만 원 정도로 낮게 거래됐다. 

상아 1차 아파트는 87년 11월에 준공이 됐는데 전용 84㎡가 호가 7억5천만 원에서 8억 원, 실거래가는 2023년 7월에 6억5천만 원에 거래됐다. 

◆ 준공업지역이지만 공장 비율은 10%, 주택 단지로 재단장하는 창2동

창2동 준공업지역도 한번 살펴보도록 하겠다. 창동 674번지 일대 창의동 주민센터 인근이다. 

4호선 쌍문역에 인접해 있으며 약 60만㎡의 부지 가운데 58만5천㎡가 준공업지역이다. 

2022년 2월에 추진위원회가 발족했으며 발족 후에는 창의동 모아타운 가로주택정비사업 개발 추진위원회로 변경됐다. 

2020년 11월에 모아타운 사업 설명회를 했으며 전체 구역을 44개 가로주택정비사업지로 나누고 이를 8개 모아타운사업지로 묶어서 2022년 말부터 동의서를 받고 있다. 

재건축이 완료되면 1만5천~ 2만 세대가 공급될 것으로 보인다. 

오언석 도봉구청장은 취임 후 가장 큰 성과를 묻는 질문에 "창2동에서 재개발 추진의 발판을 마련한 것"이라며 "창2동은 공장 비율이 10% 미만인 지역으로 사실상 중공업 지역의 기능을 상실했기에 저층 주거지는 주택 정비형 재개발 사업이 가능해 보인다는 의견을 서울시에 전달했으며 서울시는 주택 재개발 사업 후보지 공모에 신청할 수 있다는 답변을 받았다"고 말했다.

네이버 부동산에 따르면 보증금 1억1천만 원 짜리 매물의 매매가가 2억2천만 원이다. 보증금이 7500만 원인데 매가가 1억4500만 원인 매물도 있기 때문에 1억 원 미만의 투자도 가능하다. 

◆ 노후 다세대 밀집지역 창3동, 개발방식 놓고 주민 사이 갈등

창3동 518-6번지는 노후 다세대 밀집지역으로 노후도는 70%이상, 토지 등 소유자는 2300여 명이다. 

2021년 이후 공공 재개발을 추진하자는 쪽과 모아타운을 추진하자는 쪽으로 나뉘어 주민들이 갈등하고 있다.

2021년 12월에 신속 통합 계획 공모에서 탈락하면서 토지거래허가구역, 건축제한구역으로 묶였다. 2022년 8월에 공공 재개발 2차 공모에서 보류가 결정됐다.

공공재개발을 추진하는 쪽에서는 2022년 1월 LH 주최 공공개발 사업설명회를 진행했으며 모아타운을 추진하는 쪽에서는 9개 구역으로 나누어 동의서를 받았지만 구청은 2022년 6월 모아타운 유보를 결정했다.

◆ 쌍문동 724번지 일대 신속통합기획, 실거주 할 사람만 투자 가능한 곳

쌍문동 724번지 일대 신속통합기획도 살펴보겠다. 구역 대부분을 백조아파트가 차지하고 있다. 

백조아파트는 1981년 12월에 준공됐으며 4층 4개 동 104세대, 용적률은 192%다. 2021년 12월에 신속통합기획 후보지로 선정됐으며 2023년 3월이 신속통합기획으로 확정돼 현재는 정비계획안 입안 절차를 추진하고 있다. 

재건축이 추진되면 25층 300세대가 공급되며 우이천과 연계한 수변특화단지로 개발된다. 

백조아파트 시세는 전용 64㎡ 호가가 4억5천만 원 정도에 형성돼있다. 2021년 10월에 마지막으로 거래되고 거래가 안됐는데 그 당시 실거래가는 4억7900만 원이었다. 

이 곳은 토지거래허가구역이기 때문에 실거주를 할 사람만 매물을 살 수 있다. 

창동도 지금은 굉장히 노후돼 있고 낙후된 동네지만 미래에는 신흥주택단지로 변모할 것이기 때문에 관심을 가져볼 필요가 있다. 특히 초기 투자금이 많이 들지 않기 때문에 비싼 지역보다 이런 곳에 먼저 투자하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지