[착한부동산] 오세훈 부동산정책 성공의 척도, 강북구 번동 모아타운 상세분석 재생시간 : 09:51  |  조회수 : 8,590  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 강북구 번동은 오세훈 표 정책 성공의 바로미터로 불리는 곳이다. 

강북구는 아파트와 노후 주택가가 혼재한 전형적인 서민 중산층 주거지역이다. 번동은 2021년 중랑구 면목동과 함께 오세훈 시장의 대표적 부동산 정책인 모아타운 시범 사업지 2곳 중 하나로 선정되면서 부동산 시장에서 주목을 받았다.

번동 모아타운 시범사업지는 모아타운 가운데 진행 속도가 가장 빠르다. 늦어도 2023년 하반기에는 이주를 시작할 것으로 예상된다. 

또한 모아타운 시범지구 지정 이후 4호선 수유역 인근 2개 지역이 추가로 모아타운 후보지로 선정됐다. 수유역은 4호선을 타고 서울역까지 20~30분이면 갈 수 있기 때문에 도심이라고 볼 수 있지만 여전히 집값이 싸고 노후된 단지가 많다.

만약 재개발이 진행된다면 거주 환경이 상당히 좋아질 것으로 기대된다. 

◆ 사업 진행이 가장 빠른 모아타운 시범사업지

먼저 번동 모아타운 시범 사업지를 살펴보도록 하겠다. 

번동 모아타운 시범 사업지는 번동 429-114번지 일대의 토지이며 면적은 5만5572㎡다. 기존 793세대이며 대부분 3종 일반주거지역이다. 

2022년 1월에 모아타운 시범사업지로 선정이 됐으며 시범사업지 선정 이전부터 가로주택정비사업을 추진해 온 곳이기 때문에 사업 진행 속도가 매우 빠르다. 

5개 구역으로 나뉘어 추진 중며 2021년 9월 1구역 조합설립인가가 난 이후 나머지 구역도 모두 조합설립인가를 받았다. 모든 단지의 비례율이 100%를 넘으며 비례율이 140% 가까이 되는 단지도 있다. 2022년 4월에 통합 심의를 통과했다.

용적률은 구역별로 299에서 308%, 지상 28~35층 13개동 1240세대로 건설된다. 임대는 265세대다. 

코오롱 글로벌이 시공사로 선정됐다. 단지 내 250m 보행자 전용도로, 커뮤니티 시설, 지하 주차장 통합 설치 등 하나의 대단지처럼 조성되도록 특별건축구역으로 지정돼서 사업이 추진되고 있다. 

2023년 하반기 사업시행계획인가를 받았으며 현재 이주 및 철거를 추진하고 있다. 

2026년 준공이 목표이며 2022년 10월에 조합원 분양 신청 접수를 받았다. 조합원 분양가는 50㎡가 3억9천만 원대, 59㎡가 4억5천만 원대, 84㎡가 6억 원대 정도 된다. 

4호선 수유역에서 도보로 갈 수 있는 거리에 위치하고 있으며 동부간선도로, 내부 순환로 등으로 접근하기도 쉽다. 

수송초등학교, 염광고등학교 등이 위치해 학군도 좋고 우이천, 초안산, 오패산, 북서울숲 등도 인접해있다. 

현지 부동산에 따르면 이 지역 부동산의 시세는 2021년 이후 꾸준히 올랐으며 불경기에도 크게 내리지 않았다. 또한 관련 법규 개정 이전에 이미 사업이 추진됐기 때문에 조합설립인가일 이후에 매수해도 입주권 받는 데는 문제가 없다.

◆ 모아타운 2차 후보지, 사업 진행도 빠르고 수유역도 가까워

다음은 번동 454-61번지에 위치한 모아타운 2차 후보지를 살펴보도록 하겠다.

면적은 5만3351㎡이며 2종과 3종 일반주거지역으로 구성돼있다. 노후도는 90% 이상이며 기존 세대는 757세대다. 

2022년 6월에 모아타운 후보지로 지정이 됐으며 모두 6개 구역으로 나눠 추진되고 있다.

현재 일부 구역은 시공사까지 코오롱 글로벌로 선정을 완료했으며 11구역은 동의율 70%로 조합설립인가 승인이 진행 중이다. 

6구역(수성 초중교 동남쪽)은 3종 일반주거지역이며 나머지 구역은 2종 일반주거지역이다. 

권리 산정 기준일은 2022년 6월23일이기 때문에 이날 이후 건축 허가를 받은 신축 건물은 현금 청산된다. 

우이천 옆으로 수송초등학교, 중학교를 끼고 있는 '학세권'이다. 

11구역의 서쪽, 번동 469-30번지도 2023년 7월 기준 동의서를 받고 있다. 동의서 징구가 완료되면 모아타운으로 같이 지정돼 통합 개발된다. 이 구역에는 상가가 별로 없고 노후된 주택단지이기 때문에 반대하는 사람은 많지 않다. 

앞에서 설명한 시범사업지보다 사업 추진은 조금 늦지만 입지는 수유역과 가까운 이 곳이 더 좋다. 시범사업지와 매가 차이는 크지 않고 매물도 현재 많지 않다. 

◆ 모아타운 3차 후보지, 수유역 초역세권이지만 매물 많지 않은 곳

번동 411번지 모아타운 3차 후보지를 살펴보겠다.

면적은 7만9218㎡이며 2종, 3종 일반주거지역으로 구성돼있다.

이 곳은 수유역에서 도보 5분 안에 있는 초역세권이다. 2021년 10월 모아타운 3차 후보지로 선정됐으며 현재 7개 구역으로 나뉘어 동의서를 받고 있다. 관리계획 수립은 빠르면 2024년 하반기가 될 것으로 예상된다. 준주거지역이 일부 포함돼 있다 것도 3차 후보지의 특징이다.

인접해있는 445-47번지는 2021년 4월 3080 도심 공공주택 복합개발사업지 후보지로 지정됐으나 주민 반대가 너무 심해서 2022년 12월에 지정이 해제됐다. 

이 구역은 역세권이기 때문에 네이버 등 포털사이트에도 매물이 올라와있지 않고 현지 부동산도 보유한 매물이 별로 없다. 관심을 갖고 기다리다가 매물이 나오면 빨리 잡아채는 방식으로 접근해야 한다. 

다만 프리미엄은 아직 많이 붙지 않은 상태로 보이기 때문에 관심을 가지고 기다리면 좋은 매물을 만날 수 있을 것으로 보인다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 
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