[착한부동산] 한강뷰 많은 서울 마포구 역세권 재개발 분석, 어떻게 옥석 가릴까 재생시간 : 11:08  |  조회수 : 7,310  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 마포구는 손꼽히는 교통 요충지로 역세권 재개발 추진 구역이 많다. 산재한 역세권 재개발 추진 구역 가운데 옥석을 가려내기 위해 이 지역을 분석해보도록 하겠다.

마포구는 한강변과 굉장히 긴 면적을 접하고 있다는 입지상 이점이 있지만 지금까지 이 점을 제대로 활용하지 못하고 개발해왔다는 단점이 있다.

이에 따라 망원동, 용강동, 도화동에서 한강 입지를 적극 반영한 재개발 사업을 추진하고 있다.

이 지역 재개발 사업의 특징은 용적률 혜택이 큰 역세권 도시정비형 재개발 사업이 많다는 것이다. 

◆ 혐오시설에서 시민휴식공간으로 변신하는 당인리 발전소

이 지역 재개발 사업의 입지를 분석하기 위해 처음으로 살펴봐야 하는 것은 바로 당인리 발전소다.

당인리 발전소는 1930년 세워진 국내 최초의 석탄화력발전소로 원래는 혐오시설이었지만 최근에는 시민휴식공간으로 변신하고 있다. 

2013년부터 2019년까지 1~3호기가 폐기된 부지에 세계 최초로 지하발전소를 건설하고 지상부는 공원화하는 작업을 시작해 2021년 4월 마포새빛문화숲이 처음으로 개장했다. 

2023년 5월에는 4, 5호기를 문화창작발전소로 전환하는 사업이 착공됐다. 8만1650㎡ 부지에 연면적 1만4694㎡ 규모의 지상 6층 복합문화공간을 조성하는 사업으로 2024년 개관이 목표다.

역세권 도시형 재개발 운영 기준이 바뀌었다는 것도 참고해야 한다.

2023년 6월30일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 역세권 도시형 재개발을 위해서는 아래 조건을 모두 충족해야 한다.

먼저 면적이 3천㎡ 이상 2만㎡ 이하여야 한다. 다만 관련 위원회가 인정하는 경우에 한해서 3만㎡ 이하까지 재개발 사업을 추진할 수 있다. 기존에는 3천㎡ 이상이면 다 모두 재개발 사업을 추진할 수 있었지만 법이 개정되면서 2만㎡ 넘는 곳은 구역 조정이 될 수도 있다는 이야기다.

노후도 기준 역시 바뀌었다. 기존에는 기존에는 20년 이상 건물은 노후도 60% 이상, 30년 이상 건물은 노후도 30% 이상이었는데 30년 이상 건축물이 60% 이상으로 변경됐다. 

또한 10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 이상인 가로구역은 제외된다. 기존에는 이와 관련된 규정이 없었다.

◆ 신속통합기획 공모 떨어진 곳 많은 합정동 재개발 구역, 프리미엄은 많지 않아

합정동 428번지 재개발 구역을 상세하게 분석해보도록 하겠다. 

더블역세권으로 입지가 매우 좋은 곳이다. 기존 세대 수는 1300여 세대, 노후도는 69.2%다. 2021년 신속통합기획 공모에서 동의율 30%대에 머물렀고 일부 블록의 노후도도 기준에 못 미치면서 탈락했다.

2022년 9월에는 모아타운 공모에 10개 블록이 통합해 신청했으나 역시 탈락했다. 현재는 2023년 모아타운 수시공모를 추진하고 있다.

현지 부동산에 따르면 동의서를 다 채워서 접수한 곳도 있고, 아직 동의서를 징구하고 있는 곳도 있으며 거래는 좀 뜸한 편이다. 

합정동 한강변 재개발 구역도 살펴보겠다. 면적은 약 6만㎡, 토지 등 소유자는 약 1천 명이다. 

합정역과 400~800m 떨어진 한강변으로 상권은 별로 없고 노후 연립 및 빌라 밀집 지역이다. 

2021년 신속통합기획 공모에서 동의율이 39.9%에 머물러 탈락했다. 2022년 10월에 또 한번 신속통합기획을 접수했으나 노후도 부족으로 다시 한 번 탈락했다.

다만 구역 안에 있는 합정동 447번지는 가로주택정비사업을 진행하고 있는데 현재 조합 설립을 완료하고 이주를 준비하고 있다. 중인데 조합 설립이 완료됐다.

현지 부동산에 따르면 이 구역 재개발 사업을 모아타운으로 선회할지 여부를 놓고 논의하고 있으며 동의서 징구는 아직 시작하지 않았다. 아직 프리미엄도 거의 붙지 않았다. 

합정동 369번지 일원 모아타운 대상지도 분석해보겠다. 

면적은 9만243㎡, 기존 918세대에 노후도는 69%다. 2022년 10월에 모아타운대상지로 선정됐으며 권리산정 기준일은 2022년 10월27일이다.

한강변이 조망이 가능하고 한강공원, 절두산 순교지, 마포새빛문화숲 등 트리플 공세권으로 입지가 매우 좋다. 하지만 홍대 합정 상권이 연장되면서 힙한 상업지로 바뀌고 있는 점 등이 부담으로 작용할 수 있다. 상권이 세면 재개발에 반대하는 사람들이 많이 생겨나기 때문이다.

현지 부동산에 따르면 갭투자 금액이 3억 원 대이며 프리미엄은 거의 없다.

8월부터 동의서 징구를 시작했으며 재개발 가능성을 놓고 여러 가지 말이 나오고는 있지만 매우 낙후됐고 골목도 비좁아 개발할 수밖에 없는 곳이다. 다만 동의서가 잘 걷히지 않고 있다는 이야기도 나온다. 

◆ 상수역, 광흥창역, 대흥역, 서강대역 역세권 상세분석

상수-당인 역세권 도시정비형 재개발 지역을 살펴보겠다.

상수동 335-15번지 일대이며 면적은 8만420㎡, 노후도는 63.1%, 토지 등 소유자는 약 980명이다. 

용적률 500%를 적용하면 35층, 2700여 세대를 공급할 수 있을 것으로 보인다.

2021년 12월에 사전 검토 요청을 접수했으며 동의율은 65%다. 이후 수 차례 구청의 보완 지시에 응했으나 마포구청은 2023년 6월 해당 지역을 홍익대 상권과 묶어 관광특구로 지정할 수 있다면서 사전 검토안 부동의를 통보했다. 

해당 구역에 이미 지역주택조합도 들어와 있으며 현지 부동산에 따르면 올해 8월 이후 주민들이 매 주말마다 시위를 진행하고 있다. 

동의율이 80%가 넘을 정도로 주민 열의가 뜨겁기 때문에 시간이 걸려도 재개발이 될 것이라고 생각하는 지주들이 많다.

재개발 시작 전에는 평당 6천만 원대였는데 최근에는 8천만 원 전후로 시세가 올랐으며 최근 사태에도 불구하고 아직 시세가 내리지는 않았다.

광흥창 역세권에서는 도시정비형 재개발 3개 구역이 각각 역세권 재개발을 추진하고 있다.

3개 구역 모두 사전 타당성 검토를 통과했으며 정비구역 지정을 위한 입안 서류를 마포구청에 제출해놓았다.

광흥창역은 2028년 경전철 서부선이 완공되면 더블 역세권이 되는 곳이다.

1구역은 구수동이다. 신수중학교 왼쪽에 위치하고 있으며 노후도는 63.1%, 토지 등 소유자는 약 200명이다.

용적률 479% 적용해 35층 5개동 691세대가 공급된다.

2구역은 신수동인데 구역 상세정보는 아직 공개되지 않았다.

3구역은 현석동 1-31번지 일대로 면적은 2만3446㎡, 노후도는 60.7%, 조합원은 약 170명이다.

용적률 430%를 적용해 35층 765세대가 공급된다.

현지 부동산에 따르면 매물이 잘 나오지 않으며 특히 2구역은 매물이 거의 없다. 재개발 단계가 넘어갈 때마다 매매가는 더 오를 것으로 보인다. 2구역에는 2022년 4억 원 정도에 내놨던 물건을 얼마 전 7억~8억 원에 다시 내놓은 사례도 있다.

대흥-서강 역세권 도시정비형 재개발도 분석해보겠다.

신수동 89번지 일대, 면적은 4만4077㎡, 토지 등 소유자는 약 450명이다. 노후도는 65.3%이며 35층, 9개 동, 1904세대가 공급된다.

2022년 7월에 사업설명회 및 동의서 징구를 시작해 2023년 2월에 마포구청에 사전검토요청을 접수했다.

동의율은 53%로 추정되며 비례율이 172%로 매우 높기 때문에 조합원은 대부분 30평 이상 배정받을 가능성이 높다.

2023년 7월에 KB신탁사와 신탁 방식으로 추진한다고 업무협약을 맺었다.

대흥역이 도보 3분, 광흥창역이 도보 7분 거리에 있으며 대흥역, 서강대역, 광흥창역 트리플 역세권이다. 

현지 부동산에 따르면 아직 재개발 초기 단계라 매매가가 많이 오르지는 않았으며 임대 수요는 풍부하다. 

◆ 초품아에 한강뷰까지, 마포역세권 도시정비형 재개발 사업

마지막으로 마포역세권 도시정비형 재개발 사업을 보겠다.

도화동 242번지 일대, 면적은 4만2121㎡, 토지 등 소유자는 약 340명이다. 

2022년 12월에 마포구청에 사전검토를 접수했으며 동의율은 57%다. 

용적률 640%를 적용해 최고 45층, 약 1900세대가 공급될 것으로 보인다. 추진위원회에 따르면 2023년 안으로 정비계획 입안 제안을 하는 것이 목표다. 

마포역, 공덕역 초역세권으로 한강뷰가 가능하다. '초품아(초등학교를 품은 아파트)'이기도 하다. 

가든 호텔 뒤 상가 구역 소유주 82명이 재개발에 동의하지 않을 가능성이 있어 만약 동의를 받지 못하면 이 구역을 빼고 사업을 진행하자는 논의가 이뤄지고 있다. 

이 구역 인근에 있는 도화우성아파트도 재건축을 추진하고 있다. 2023년 6월에 정밀 안전진단 용역을 개시했으며 20221년 5월에 예비안전진단을 통과했다. 다만 기존 용적률이 228%이기 때문에 늘어나는 용적률이 많지 않아 사업성은 그리 높지 않은 것으로 보인다.

지난 시간에 이어서 이번 시간에는 이제 마포구 합정역, 상수역, 광흥창역, 대흥역 역세권 재개발을 중심으로 알아봤다. 

부동산 시장이 소강상태일 때가 좋은 가격으로 물건을 살 수 있는 기회일 수 있다. 오히려 지금 상황에서 매물을 잘 찾아보면 앞으로 재테크에 많은 도움이 될 수 있을 것으로 보인다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 
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