[장인석 착한부동산] 서울 동북구 신흥 주거지 이문·휘경 뉴타운, 진입할 타이밍 재생시간 : 09:58  |  조회수 : 7,979  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간은 이문 휘경 뉴타운 지구를 알아본다.

모두 1만3천 세대가 들어서 서울 동북부의 신흥 주거 타운으로 변신하고 있는 곳이다.

◆ 이문 휘경 뉴타운

이문 휘경 뉴타운은 서울 동대문구 이문동과 휘경동 일대에 추진중인 뉴타운 재개발 사업을 가리킨다.

1호선과 경의중앙선이 지나가는 더블 역세권인 회기역부터 1호선인 외대앞역, 신이문역으로 이어지는 역세권 지역이다.

12개 노선과 연결되는 청량리역, 동부간선, 북부간선도로, 내부순환로 등과 가까워 교통여건이 우수한 편이다.

사업 속도도 빠른데, 완성되면 1만3천 세대 신도시급으로 서울 동북구 신흥 주거지로 자리매김할 것으로 전망된다.

이 지역 시세를 보면 2021년 하반기 이후 재개발구역 프리미엄 역시 하락 추세임을 감안할 때 적절한 타이밍의 진입을 고려해볼 만하다.

현장답사를 해서 보면 재개발이 필요할 정도로 동네가 많이 낙후됐다는 것을 알 수 있다.

◆ 이문1구역

이문1구역은 2008년 12월 조합설립인가, 2010년 3월 사업시행인가, 2017년 3월 관리처분인가를 받았다. 2021년 8월 착공해 2024년 10월에 입주가 시작된다. 시공사는 삼성물산이며 브랜드는 래미안 라그란데다. 사업 속도가 가장 빠르다.

2022년 12월 조합원 동호수 추첨을 했다. 2023년 중에 일반분양 920세대를 분양할 계획이다. 2023년 현재 부동산시장이 소강상태에 접어들었는데 이곳은 어떻게 될 것인지 업계의 관심을 모으고 있다.

이문1구역은 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도가 가능한 곳이기도 하다.

현지 부동산에 따르면 이문 휘경 뉴타운은 최근 부동산 하락기에도 가격이 크게 떨어지지 않았다. 이문 1, 3구역과 희경 3구역 모두 전용면적 59㎡(25평형) 타입 기준 프리미엄 3억 원대 매물은 다 소진이 됐다. 4억 원대도 매물이 없다. 이문 3구역에 전용면적 84㎡ 타입에 프리미엄가 5억5천만 원 매물이 하나 남아 있다.

사업개요에서 건축규모를 보면 39개 동에 369세대가 들어선다. 굉장히 큰 규모다.

현장답사를 해보면 바로 앞에 한국외국어대학이 위치해있다.

◆ 이문3구역

이문3구역은 2008년 12월 조합설립인가, 2015년 7월 사업시행인가, 2018년 5월 관리처분인가를 받았다. 2021년 10월 착공해 2025년 7월에 입주가 시작된다.

시공사는 현대산업개발과 GS건설의 컨소시엄이며 브랜드는 이문 아이파크 자이다. 2023년 가운데 일반분양 1641세대가 예정됐다. 모두 4169세대로 굉장히 규모가 크기 때문에 3-1, 3-2 구역으로 나뉘어서 결합 개발을 했다.

이문3구역 중에서더 3-2구역은 한국외대 뒷산인 천장산을 끼고 있는데 이곳의 문화재인 의릉 경관을 고려해 저밀도 타운하우스 형태로 지어진다. 4층 7개동 152세대가 공급된다.

조합원 매물은 주로 3-1구역에 위치하고 있다

이문3구역은 1호선 이문역과 가까워서 이문 휘경 뉴타운의 대장 단지로 손꼽힌다. 프리미엄도 이문1구역과 비교해 1억 원가량 높다.

지금 매물이 간혹 나오고 있는데 부동산 시장이 소강상태라 2022년보다 좋은 조건의 매물을 만나게 될 가능성이 높다.

◆ 이문4구역

이문4구역도 3720세대의 큰 사업이다.

2017년 3월 조합설립인가를 받았고 2021년 10월 서울시 건축심의를 통과했다. 2022년 10월 사업시행인가를 신청했다.

2022년 6월 시공사로 롯데건설 현대건설 컨소시엄이 채택됐다. 2023년 하반기에 이주 및 철거를 진행해 2028년 상반기 입주를 추진한다.

조합원 수가 1500명으로 사업규모(3720세대)와 비교해 적은 편이다. 일반 분양 비율이 많아서 사업성이 우수한 곳으로 평가된다.

현지부동산에 따르면 4구역은 단독가구 비율이 70%에 이른다. 그래서 사업성이 좋아 이 지역에서 사업 진행이 가장 더딤에도 가격이 내리지 않고 있다.

네이버부동산을 보면 단독주책 1채에 7억2천만 원, 6억 원짜리 매물이 나와있다.

4구역 안에 이문삼익아파트가 있는데 이곳도 리모델링을 추진하고 있다.

1997년 12월에 입주가 됐고 23층 2개동 353세대 용적률 397%의 아파트단지로 탈바꿈한다. 전용면적 59㎡(25평형)타입의 2021년 6월 실거래가는 7억5천만 원이었다.

현장답사를 해보면 한눈에 봐도 많이 낡았다는 인상을 받는다.

◆ 휘경1구역

휘경1구역은 회기역 바로 옆에 있다. 회기역은 1호선과 경의중앙선, 경춘선이 지나는 트리플 역세권이다.

20층 6개동 299세대가 공급됐다. 용적률은 253.69%로 2021년 3월에 입주했다. 한진중공업이 해모로프레스티지 브랜드로 시공했다.

전용면적 84㎡(32평형) 타입 호가는 10억~13억5천만 원이지만 실거래 사례는 없다.

◆ 휘경2구역

휘경2구역에는 지상 29층 8개 동으로 용적률은 297.43%다. 900세대(임대 174세대)가 2019년 2월 입주했다.

SK에코플랜트(SK건설)가 SK뷰 브랜드로 시공했다. 2020년 10월 실거래가는 10억5천만 원이다. 호가는 10억~13억 원 사이에 형성됐다.

◆ 휘경3구역

휘경3구역은 공사가 진행되고 있는 곳이다.

2008년 12월 조합설립인가, 2017년 10월 사업시행인가, 2019년 10월 관리처분인가가 났다. 2020년 4월에 착공했으며 2025년 6월 완공 예정이다. 2022년 12월 조합원 663명 상대로 분양계약을 했다.

지상 35층 14개 동에 1806세대가 들어선다.

시공사는 GS건설로 브랜드명은 휘경자이디센시아다. 전용면적 84㎡(32평형) 프리미엄이 5억원 대 후반으로 이문 3구역과 견주는 곳이다.

단점이 있다면 1호선 경의선 중앙선 철도를 양 옆에 끼고 있어 소음이 예상되는 점이다.

◆ 신이문역세권 도시정비형 재개발

1호선 신이문역 역세권에도 도시정비형 재개발이 추진되고 있다. 이곳은 2014년에 이문2구역에서 구역해제된 곳이다.

부동산업계는 이곳을 이문 휘경 뉴타운의 마지막 퍼즐이라고 부르기도 한다.

2017년 8월 구역지정 주민제안이 이뤄졌다. 2020년 12월 정비계획 결정 및 정비 청원 고시가 났다. 2021년 1월 정비계획 변경중이다.

31층 7개동에 990세대(임대 426세대)가 들어선다. 용적률은 434.97%다.

네이버부동산을 보면 7억5천만 원대 다가구주택 매물과 13억 원대 단독주택 매물이 나와있다.

◆ 휘경5구역

휘경5구역 배봉산 자락에 위치해 1977년 자연경관지구, 2006년 고도지구로 규제를 받아온 지역이다.

2021년 9월에 동대문구청에서 주민 설명회 및 주민 공람회를 한 결과 2022년 12월 서울 도계위에서 재개발이 결정됐다.

향후 7층 18개 동 672세대가 공급된다.

네이버부동산을 보면 9억 원대, 6억6천만 원대 빌라 매물이 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지