[장인석 착한부동산] 서울 고덕동 명일동 계속 주목, 재개발과 리모델링 분석 재생시간 : 09:57  |  조회수 : 11,905  |  성현모

서울 강동구 고덕동과 명일동, 상일동은 1980년대 택지개발 촉진법에 의해 주공아파트 단지가 대거 들어선 서울의 외곽 지역으로 중산층들이 많이 살았던 곳이다.

그 아파트 단지들이 수명이 30년이 넘으면서 대거 재건축이 되고 있으며 2023년에도 여전히 재건축과 리모델링 움직임이 활발하다.

고덕 주공1단지에서 7단지는 이미 재건축이 완료가 돼 미니 신도시급 지역으로 거듭났다. 1단지는 고덕 아이파크, 2단지는 고덕 그라시움, 3단지는 아르테온, 4단지는 고덕숲 아이파크, 5단지는 고덕 센트럴 아이파크, 6단지는 자이, 7단지는 롯데캐슬 베네루체 이렇게 재개발이 됐는데 모두 지난 몇 년 동안의 부동산 활황기 동안 급격한 가격 상승 효과를 누렸다.

원래부터 중산층이 살기 좋은 곳이고 최근에는 신도시급으로 거듭난 곳이지만 2022년 하반기 이후에는 이곳도 가격 하락을 겪고 있다.

그러나 도시 인프라가 잘 갖춰져 있고 교육여건과 자연환경, 강동 경희대병원 등 의료시설이 좋아서 앞으로도 계속 주목받을 조건이 충분하다.

교통여건 또한 2023년부터 도로와 9호선 연장사업이 착공되면 개선될 것으로 기대된다. 현재 9호선 종점이 중앙보훈병원인데 여기서 한양외고, 고덕역을 거쳐서 고덕동 강일1지구까지 4.12km 연장되는 사업이 2028년 완공된다.

고덕역에 5호선이 지나가는데 9호선까지 들어와 더블역세권이 된다는 말이다.

5호선 고덕역과 명일역 사이에 재건축 리모델링 사업이 추진되고 있는데 정부가 2022년 12월 재건축의 첫 단추인 안전진단 평가 비중에서 50%를 차지했던 구조 안전성 가중치를 30%로 낮추는 안전진단 완화책을 내놔 이 지역의 기대감이 커지고 있다.

◆ 고덕동과 명일동 대표 아파트단지 시세

주변 아파트단지들의 시세를 보면 앞서 언급한 고덕 그라시움은 2019년 9월 입주한 곳으로 국민평수인 전용면적 84㎡타입(32평)의 실거래가가 2021년 11월 18억 5천만까지 올랐다 2022년 12월 14억3천만 원까지 내려왔다. 2023년 2월 호가는 18억5천만 원에서 20억 원인 것을 확인할 수 있다.

고덕 아르테온을 보면 2020년 2월 입주한 곳으로 전용면적 84㎡타입의 실거래가가 2021년 9월 18억 원, 2022년 7월 14억8천만 원으로 나타났다. 2023년 2월 호가는 13억2천만 원에서 16억 원 사이다.

다음으로 고덕 롯데캐슬 베네루체를 보면 2019년 12월 입주한 곳으로 84㎡타입의 실거래가가 2021년 12월 16억4500만 원, 2023년 1월 11억1천만 원으로 나타났다. 2023년 2월 호가는 12억 원에서 14억 원 사이다.

고덕 센트럴 아이파크는 2019년 12월 입주했고 84㎡타입 실거래가가 2021년 12월 16억3천만 원이었으며 2023년 2월 호가가 12억 원에서 14억 원 사이에 형성됐다.

고덕 래미안 힐스테이트도 있다. 2016년 12월 입주했고 84㎡타입 실거래가가 2021년 9월 16억5천만 원, 2022년 11월 12억2600만 원을 보였다. 2023년 2월 호가는 12억5천만 원에서 14억 원이다.

고덕 래미안 솔베뉴는 2019년 6월 입주한 곳으로 84㎡타입 실거래가가 2021년 6월 18억 원, 2023년 1월 14억2500만 원으로 나타났다. 2023년 2월 호가는 14억8천만 원에서 18억 원 사이다.

고덕 자이는 2021년 1월 입주해 84㎡타입 실거래가가 2021년 6월 16억4500만 원, 2023년 1월 1억2천만 원으로 나타났다. 2023년 2월 호가는 12억7천만 원에서 16억 원이다.

◆ 2023년 재건축 및 리모델링 사업이 추진되는 단지들

재건축 리모델링 추진 중인 단지들도 살펴볼 필요가 있다. 배제 현대, 삼익 그린 2차, 명일 현대, 삼익맨션, 주공 9단지, 우성 신동아, 고덕 현대, 명일 한양 등이다.

배제 현대아파트에서는 리모델링 사업이 추진되고 있다. 1995년 11월 입주한 곳으로 4동 448세대 규모이며 용적률은 399%다.

2022년 1월 리모델링 조합 설립인가를 받았다. 2022년 7월 대우건설을 시공사로 선정했다. 2022년 11월 1차 안전진단에서 b등급을 받아 수직증축이 가능해졌다. 리모델링되면 29세대가 늘어난다.

84㎡타입 실거래가는 2020년 4월 14억3700만 원, 2021년 9월 10억5천만 원을 보였다. 2023년 2월 호가는 9억5천만 원에서 12억 원이나 거래가 잘 되지 않고 있다.

다음 고덕 아남아파트는 1996년 3월 입주했으며 8동 807세대, 용적률은 296%다.

2020년 12월 리모델링 조합설립 인가를 받았으며 2021년 7월 삼성물산이 시공사로 선정됐다. 브랜드는 래미안 라클래시다. 리모델링되면 9개동 887세대가 공급된다.

84㎡타입 실거래가는 2020년 2월 8억 원, 2021년 6월 12억5500만 원, 2022년 4월 11억5천만 원을 보였다. 2023년 2월 호가는 9억6천만 원에서 13억 원이다.

신동아아파트는 1986년 2월 입주한 곳으로 7동 570세대, 용적률은 179%다. 2021년 5월 1차 정밀안전진단에서 d등급을 받아 2차 안전진단을 통과한다면 재건축이 확정될 전망이다. 인근 고덕 현대, 한양 우성과 함께 명일동 4대 재개발 아파트로 불리고 있다.

81㎡타입 실거래가는 2021년 7월 15억4500만 원, 2022년10월 11억 원을 나타냈다. 2023년 2월 호가는 15억 원에서 16억 원이다.

이번 시간은 여기까지다. 다음 편에서 강동구 고덕동과 명일동 재개발 리모델링 사업들을 계속 소개한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지