[장인석 착한부동산] 서울 마장동이 변한다, 좋은 입지에도 저평가돼 잠재성 커 재생시간 : 09:42  |  조회수 : 5,988  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 마장동은 평지인 데다 왕십리-청량리-광화문과 가까운 입지임에도 성동구에서 가장 저평가돼 왔다.

그 마장동이 변화의 계기를 맞고 있다.

2020년 착공한 한국전력공사 김포 신축부지가 완공되면 마장동에 있던 한전물류센터가 2023년 김포로 이전할 예정이다. 그 자리(면적 3만9576㎡)에는 업무·판매·주상복합시설이 들어서게 된다.

2020년 9월 마장동 480-5 일대(면적 2939㎡)는 정비사업구역으로 지정됐다.

지난해 10월 사업시행인가를 위한 주민 공람을 실시했다. 시장 철거 뒤 그 자리에 10층 규모의 판매시설, 창고 등을 건립할 계획을 세웠다.

◆ 마장동 청계천박물관 남쪽 소규모 주택정비관리구역 국토부 1차 후보지

마장동 청계천박물관 남쪽 소규모 주택정비관리구역 후보지는 마장동 457 일대로 면적은 6만5800㎡다.

지난해 4월 국토교통부 선도사업 1차 소규모주택정비관리계획 수립 후보지(모아타운)로 지정됐다.

대부분 단독, 다가구이고 다세대는 별로 없다. 공유지분인 곳이 많아 대출 불가능한 매물도 상당수 있다고 한다.

현재 재개발 움직임은 감지되지 않고 있다. 현지 부동산업계에서는 대체로 "모른다"는 반응이다.

이 지역의 부동산 매매가에도 영향은 없었던 것으로 파악됐다.

현지 부동산업계에 따르면 축산시장 길 건너편이라서 축산업 관계자들이 많고 월세 수입을 기대해서 재개발 반대 의견이 많다고 한다.

청계천을 끼고 있어 입지는 좋으나 재개발 추진 여부는 미지수다.

◆ 마장동 382 일대

마장동 382 일대는 2021년 12월 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 면적은 1만8749㎡로 토지 등 소유자는 136명이다.

권리산정기준일은 2021년 9월23일이다.

이 곳은 2종일반주거지역으로 용적률 249% 상정 시 25층 5개 동, 446세대가 들어설 것으로 보인다.

올해 1월 토지거래허가구역으로 지정됐다.

이 곳은 2014년 도시재생사업지로 선정됐지만 벽화를 그리는 것 외에 별다른 개선 작업 없이 거의 방치됐다. 접도율(폭 4m 이상의 도로 접근율) 4%에 불과한 낙후된 동네다. 공동주택이 없고 노후 단독주택만으로 구성됐다.

마장역 역세권으로 바로 옆 세림아파트가 재건축되면 시너지효과가 기대된다.

현지 부동산업계에 따르면 2021년 초에 비해 땅값이 2배 뛰었다. 평당 1500만~2천만 원 정도에서 지금은 3천만~4천만 원대다.

소유자 대부분이 원주민 실거주자여서 매물이 안 나왔는데 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래도 거의 없다.

2018년 구역 해제된 마장2구역도 현재 재개발 움직임은 있지만 지분이 큰 땅 소유자들 때문에 어떻게 될 지는 두고 봐야 한다. 매물이 안 나오고 있다.

◆ 마장동 세림아파트+흥일연립 재건축

마장동 세림아파트와 흥일연립 자리는 2021년 12월 정비구역으로 지정됐다. 2023년 조합설립인가를 목표로 하고 있다.

996세대(임대 81세대) 29층 건립 예정이다. 용적률 258%를 300%로 올려 1200세대로 늘릴 계획을 추진하고 있다.

기존 계획으로 재건축이 진행되면 세대당 2억5천만 원 정도 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다.

신축되면 한전부지에 들어설 주상복합과 함께 마장동 대표 단지가 될 수 있다.

◆ 사근동 212-1 일대

사근동 212-1 일대는 2004년 6월 재개발예정구역으로 지정됐으나 주민 반대로 2013년 추진위 승인이 취소됐다.

2014년 정비예정구역에서 해제됐다. 이후 2019년 도시재생활성화 사업대상지로 지정됐다.

면적은 2만5340㎡로 토지 등 소유자는 190명이다. 2종일반주거지역이다.

지난해 신속통합기획 공모에서 탈락했다.

올해 1월 토지거래허가구역으로 지정됐다.

사근동은 서울에서 청년 1인가구가 가장 많다는 지역이다. 월세 받는 집이 그만큼 많다는 뜻이다. 경사도가 심하고 노후도가 높으며 차가 못 지나다니는 골목이 많은 낙후된 동네다.

사근동 고개 주민센터 뒤편으로 한양대 기숙사 신축공사가 진행 중이다. 완공되면 대학생들을 상대로 임대를 하는 소유주들이 일정부분 타격을 받을 수 있고 재개발 추진동력에 영향을 미칠 수 있다.

한양대 기숙사는 2020년 12월 건축허가가 났다. 1200명을 수용할 수 있는 600실 규모의 기숙사다.

현지 부동산업계 관계자에 따르면 이 일대가 재개발이 필요한 동네인 것은 맞지만 실제로 성사될 지는 미지수다. 다세대, 빌라는 별로 없고 단독, 다가구가 대다수다.

도로 위쪽 신속통합기획 탈락 구역은 평당 2천만~2500만 원 정도다. 도로 아래쪽은 평당 2500만~3천만 원 정도다.

도로 아래쪽에도 재개발 추진 움직임이 있다고 하지만 아직 확실한 것은 없다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
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