[장인석 착한부동산] 서울 동북권 최대 교통환승지 왕십리, 더 발전할 곳 찾기 재생시간 : 13:34  |  조회수 : 7,276  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 이번 시간에는 서울 동북권 최대 교통환승지 왕십리를 들여다본다.

왕십리는 유동인구가 많아 앞으로 더욱 발전할 수 있는 곳이다.

◆ 동북권 최대 교통환승지

왕십리역 일대는 KTX-C노선 정차역으로 확정되면서 더욱 주목받고 있다.

기존 지하철 2호선과 5호선, 경의중앙선. 수인분당선 등 4개 노선에 더해 동북선 경전철, KTX-C노선 등 모두 6개 노선이 통과하게 되면 청량리역과 함께 동북권 최대 교통 환승지가 될 것으로 전망된다.

이에 따라 왕십리역 일대인 성동구 부동산이 더욱 주목을 받고 있다.

특히 '마용성' 바람의 핵심인 성수동과 그동안 소외됐던 행당동, 마장동, 상왕십리동, 하왕십리동, 사근동, 응봉동 일대 미개발 택지까지 모두 눈여겨볼 필요가 있다.

◆ 왕십리역 주변의 미래 청사진

2022년 5월 성동구가 발표한 '2040 성동 도시발전 기본계획 실행계획'에 따르면 왕십리역 인근 현 성동구청 및 성동경찰서 부지에 '비즈니스 타운'이 건설된다.

성동구는 대기업을 유치해 업무와 상업, 유통기능이 강화될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

행당동 소월아트홀 부지에는 신행정타운이 건설될 전망이다. 성동구청, 경찰서, 구의회 등을 이전한다.

또 덕수고 이전부지와 행당도시개발구역, 한양대를 연계한 교육타운을 건설하려고 한다. 이곳을 동북권 대표 복합교육문화시설로 만들겠다는 것이다.

삼표레미콘공장이 떠난 자리에는 문화 관광타운을 조성한다. 오페라하우스 등 복합문화시설이 들어서 이 지역의 랜드마크로 기능하게 된다.

이 내용들은 확정사안은 아니고 현 구청장의 지방선거 공약 성격이 짙지만 꼭 다음 임기가 아니라도 이런 식의 개발계획이 구체화될 가능성이 작지 않아 보인다.

◆ 왕십리역 주변 아파트 시세

왕십리역 주변 아파트 시세를 보면 먼저 1987월 7월 498세대가 입주한 삼부아파트가 있다. 전용면적 85㎡ 타입으로 호가는 16억5천만 원~ 17억 원에, 실거래가는 14억5천 만 원에 형성돼있다.

다음은 서울숲 리버뷰자이아파트다. 2018년 6월 1034세대가 입주했다. 전용면적은 84㎡이며 호가는 19억2천만 원에서 22억 원, 실거래가는 20억 원이다.

서울숲 한신더휴아파트는 2003년 12월 입주했으며 1410세대 전용면적 84㎡ 규모다. 호가는 14억2천만 원~ 15억5천만 원이다. 실거래가는 15억5천만 원 수준이다.

대림 강변타운아파트는 2001년 10월에 입주가 이뤄졌다. 1150세대로 84㎡ 타입이다. 호가는 15만5천만 원에서 16억5천만 원이며 실거래가는 15억5천만 원이다.

마장동 금호 어울림아파트에는 2006년 9월에 367세대가 입주했다. 전용면적은 59㎡이며 호가는 13억, 실거래가는 7억6500만 원에 형성됐다.

마장동 세림아파트는 1986년 12월에 811세대를 맞았다. 84㎡타입으로 호가는 13억5천만 원에서 14억 원, 실거래가는 12억3천만 원 수준이다.

사근동 중앙하이츠아파트에는 1989년 9월 270세대가 입주했다. 전용면적은 71㎡다. 호가는 9억 원이며 실거래가는 7억9500만 원이다.

전체적으로 삼부아파트나 마장동 금호 어울림아파트 처럼 왕십리역에서 가까운 아파트들이 큰 상승세를 보이고 있다.

◆ 행당7구역

행당7구역은 행당동 128번지 일대 4만9018.3㎡를 대상으로 하는 사업이다. 조합원은 633명이다.

시공사인 대우건설이 7개 동 최고 35층 958세대가 용적률은 298% 공사를 진행한다.

2009년 3월 정비구역에 지정됐으며 2012년 7월 조합설립인가, 2016년 12월 사업시행인가,  2019년 8월 관리처분인가가 났다. 2020년 11월 철거 신고를 하고 공사가 진행 중에 있다.

일반분양 일정은 2022년 하반기, 준공은 2025년 3월로 예상된다.

분양가상한제가 적용된 지역으로 조합원 분양가는 59㎡ 타입이 4억7천만 원, 84㎡ 타입이 5억9800만 원이다.

우수한 입지조건을 갖춰 2022년 서울시내에서 분양하는 단지 가운데 관심이 쏠리는 곳이지만 일반분양이 146세대 밖에 되지 않는 점이 아쉬운 대목이다.

◆ 왕십리역세권 4구역 특별계획구역

왕십리역세권 4구역 특별계획구역은 행당동 248번지 일대 1만691㎡를 대상으로 한다.

이 곳은 왕십리역과 맞닿아 있는 초역세권이나 도로 안쪽으로는 노후된 주택가라 재개발 대상이다.

2009년 특별계획구역으로 지정됐다. 2020년 주민의견조사 결과73명 가운데 53명이 사업진행에 찬성했다.

2022년 3월 정비계획 수립 및 지정을 위한 주민공람 공고가 진행중이다.

이 곳은 기존 3종 일반주거지역 준주거지역이 일반상업지역으로 용도 상향되면서 허용용적률 최고 400% 이하에서 850% 이하로 늘었다.

높이 제한도 100m에서 170m로 상향돼 최고 55층 건물도 지을 수 있게 됐다. 이대로 진행되면 최대 600여 세대가 들어설 수도 있다.

또 다른 이점으로는 2040 성동 도시발전 기본계획안에 따라 성동구청 신청사가 바로 옆의 소월아트홀 부지에 건립돼 향후 행정타운으로 변모하는 지역과 맞붙게 된다는 점이 있겠다.

현지 부동산의 얘기를 들어보면 구역 내 다세대는 단 1채, 나머지는 모두 다가구주택인데 여기서 매물이 아예 안 나온 지가 한참 됐다.

그래서 요즘 시세를 잡지도 못한다. 도로가는 평당 1억2천만 원으로 안쪽은 과거 평당 4500만 원에서 5천만 원 정도 했는데 지금은 얼마인지 가늠하기 힘들다.

◆ 행당8구역(가칭)

행당8구역(가칭)은 행당동 298번지 일대 7만950㎡를 대상으로 하는 사업이다. 토지 등의 소유자는 모두 716명이다.

이곳은 5호선 행당역과 가깝고 왕십리역까지도 도보로 5분 거리인 초역세권이다.

현지부동산의 말을 빌리면 빌라보다 단독주택이 많다고 한다. 다만 왕십리역 주변에는 빌라가 우세하다.

2007년 재개발추진위원회가 결성돼 1099세대를 건립하려고 했으나 무산됐다.

2021년 6월에도 재개발추진위원회가 결성돼 재추진했는데 2021년 12월 서울특별시의 신속통합기획 공모에서 탈락했다.

재개발추진위원회는 2022년에 2차 공모를 노리고 있다.

2022년 토지거래허가구역에 지정됐다. 이에 따라 건축허가가 제한돼 신축건물을 지을 수 없으며 실거래도 거의 없다고 한다.

현지 부동산의 말을 들어보면 다세대 전용 10평 6억4천만 원, 다세대 전용 19평에 5억2천만 원의 매물 2개만 나와있다. 최근 6.7평 매물이 5억9천만 원에 거래됐다.

가격을 5억에서 6억 원 정도로 생각하면 되나 갭투자는 불가능하다. 담보대출을 50%까지 한다고 쳐도 내돈 2~3억 원은 있어야 된다는 뜻이다.

여기 매물들이 싸지는 않지만 다른 지역과 비교하면 비싸다고 할 수 없다. 입지를 생각하면 지금보다 더 비싸야하는 것이 맞다고 현지 부동산은 전했다.

행당8구역(가칭) 내 신축중인 빌라가 있다. 18㎡ 이하인 물건이라 실거주요건을 충족하지 않아도 살 수 있다. 분양가는 5억 원으로 예상된다.

◆ 2021 신속통합기획공모

성동구에서 모두 5곳이 서울특별시의 2021 신소통합기획공모에 신청했다.

마장동 382번지, 사근동 212-1번지, 송정동 73-766번지, 하왕십리동 984번지, 행당동 298번지 일대가 신속통합기획공모에 뛰어들었다.

서울시에서 모두 59곳이 공모에 참여해 2021년 12월 최종 21곳이 선정됐다. 여기에는 마장동 382번지도 포함됐다.

◆ 하왕9구역(가칭)

하왕9구역(가칭)는 위에서 언급한 행당8구역(가칭)과 맞붙은 하왕십리동 984번지 일대 2만5086㎡를 개발하는 사업이다. 토지 등 소유자는 217명이다.

상왕십리역에서 이 구역까지는 도보로 5분 거리다.

도로쪽은 평지인데 구역 안쪽은 급경사인데다 접도율(폭 4m 이상의 도로 접근율)이 매우 낮아 차로 진입하기 쉽지 않다. 신축이 불가능한 낡은 주택들이 대부분이다.

다세대주택과 빌라는 거의 없고 대부분 단독이나 다가구주택이다. 

도로쪽 상가건물주들은 재개발에 반대하고 언덕 위쪽 지주들은 찬성으로 주민 의견이 갈리고 있다.

현재 구역 내 평지쪽 도로변에 80여 세대 규모의 신축빌라가 건축 중인데 이것도 향후 사업진행에 변수가 될 수 있다.

2021년 3월 서울특별시 공공재개발에 신청해 탈락했으며  2021년 신속통합기획 공모에서 또 탈락했다.

현지 부동산의 말을 빌리면 이 곳은 누가 봐도 재개발이 필요한 곳이다.

구역 내에 차가 다닐 수 있는 길이 하나밖에 없고 집들도 다 낡았다. 그런데도 재개발 반대 목소리가 나오는 것은 임대수익에 의존하는 노인층이 많기 때문이다.  전월세 수요는 많은 편이다.

토지거래허가구역으로 묶이지 않았지만 갭투자를 하려면 5억~6억 원 이상은 있어야 하는데 유튜브 등을 보고 오는 손님들이 모두 생각보다 높은 투자금액에 발걸음을 돌리는 일이 잦다. 그래서 실거래는 별로 없다. 규모가 작은 매물들은 거의 한 번씩 주인이 바뀐 상태라고 한다.

현 시세는 평당 4천만 원 정도다. 고지대 매물도 3500만 원을 부른다.

현지 부동산은 지금 나와있는 매물 가운데 대가구 대지 25평에 9억 원짜리를 추천했다. 임대료를 5억 원을 거둘 수 있기에 실 투자금액은 4억 원이라고 한다.

◆ 응봉동 빌라단지

응봉동 265번지 일대를 개발하는 사업이다.

응봉 현대 아파트와 응봉 대림2차아파트 단지 뒤쪽 언덕 위를 말한다.

1990년 주거환경개선지구에 지정됐다가 2021년 5월 해제됐다.

지은 지 20년 이상 된 다세대, 빌라들이 많다.

인근의 응봉 신동아아파트 단지(1996년 입주)에서 현재 리모델링이 추진되고 있다. 바로 아래의 응봉 현대아파트(1990년 입주), 응봉 대림2차아파트(1989년 입주), 응봉 대림1차아파트(1986년 입주) 등도 리모델링이나 재건축을 추진하는 움직임이 있다. 응봉1구역도 2024년 재건축을 위한 관리처분인가를 추진하고 있다.

이렇게 보면 이 곳은 응봉동에서 유일하게 남는 소액투자 가능 빌라촌이 되는 셈이다.

현지 부동산에 따르면 이 곳에도 재개발 추진 움직이 있으며 4~5년 안에 구역지정까지 기대하는 사람들이 꽤 있다.

10년 이상을 보고 장기투자를 생각한다면 추천할 만한 곳이다. 그런 생각으로 사는 사람이 끊이지 않아 5월에도 2건을 계약했다. 

2020년에서 2021년 사이 가격 많이 올랐는데 그래도 서울 성동구에서 1억 원대 투자르 할 수 있는 곳은 여기뿐이라고 현지 부동산은 말한다.

여기 매물은 네이버 부동산을 봐도 찾을 수 있는데 대체로 2억~3억 원대다.

왕십리역 인근의 또 다른 부동산에 따르면 2022년 들어와 2천만 원에서 3천만 원씩 낮춰서 내놓는 물건들이 가끔 있다고 한다.

조금 기다리면 가격이 더 내려갈 수 도 있다. 2룸 빌라 기준 2억5천만 원에서 3억5천만 원 수준이다. 전세는 1억4천만 원이 최대인데 임대를 위해 대대적 공사를 하는 것을 감안하더라도 1억원 대 투자가 가능하다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지