[장인석 착한부동산] 서울 교통요지 신당동, 재개발 보며 장기투자 유망 재생시간 : 11:19  |  조회수 : 4,560  |  성현모

[비즈니스포스트 채널Who] 서울 중구 신당동은 최적의 직주근접 교통요지다.

신당동을 관통하는 지하철6호선은 버티고개역-약수역-청구역-신당역 등을 거친다. 약수역은 3호선, 청구역은 5호선, 신당역은 2호선과 연계된 더블역세권이다.

광화문, 강남, 용산 등 서울 전역과 접근성이 좋다.

신당역 주변은 북쪽으로 황학동, 중앙시장 상권, 서쪽으로 동대문 의류도매 상권과 연계돼 낡고 노후화된 건물이 밀집해 있고 상인들이 많이 거주하며 전세보다 월세 임대가 많다.

현재 재개발이 추진 중인 곳으로 청구역 인근 신당8구역, 버티고개역 인근 신당9구역이 있다. 약수역 인근 346번지 일대는 도심공공주택복합사업로, 신당역 서쪽의 신당10구역은 신속통합기획 후보지로 각각 선정됐다.

지난해 11월 서울시가 신당동 50-21, 신당동 122-3, 신당동 156-4 등 3개 지역을 소규모주택정비 관리계획(모아타운) 수립대상지로 선정하면서 관심이 고조됐으나 현지 분위기는 부정적이거나 뜨뜻미지근하다.

신당동에서 낙후된 대세대, 빌라 밀집지역은 버티고개역 남서측 다산권 성곽마을(가칭 신당12구역), 신당5동 성동고교 주변 등이다.

청구역 북측~신당10구역 중간 지역도 단독, 다세대 밀집지역으로 최근 재개발 추진 움직임이 감지되고 있다.

◆ 신당8구역

신당8구역은 중구 신당동 321-1 일대로 면적은 5만8439.3㎡다.

지상 28층 16개 동, 1215세대를 건립할 예정이다. 용적률은 248.5%다.

조합원은 552명, 일반분양물량은 약 480세대다.

2007년 5월 정비구역으로 지정돼 2016년 12월 조합설립인가, 2018년 11월 사업시행인가를 받았다.

2019년 4월 시공사를 대림건설로 선정했으나 지난해 해지했고 올해 다시 선정할 계획을 세워 놓았다.

2021년 2~4월 조합원 평형 신청을 했다. 관리처분인가 뒤 전매가 불가하다.

조합원 분양가는 59타입(379세대) 약 6억300만 원, 74타입 6억9800만 원, 84타입(371세대) 약 7억9700만 원, 114타입()57세대) 약 11억3000만 원 등이다.

청구역 5,6호선 더블역세권에 강남, 용산, 도심 접근성이 우수하다. 이른바 '초품아(초등학교를 품은 아파트'로 청구초, 장충초, 흥인초 등을 품고 있다.

대현산 배수지공원도 근처에 있다.

현지 부동산업계 관계자는 "2022년 중 시공사를 다시 선정하고 관리처분인가는 2023년 이후가 될 것으로 예상된다"며 "이 곳은 물건이 거의 안 나오는 동네다. 나와도 실투자금 12억~13억 원이 있어야 한다. 현 단계에서 새로 전세를 놓기는 애매한 상태라 실투자금액이 높다"고 말했다.

이 관계자는 "다세대는 많지 않고 그런 물건들은 이미 두세 차례 손바꿈이 있었다"고 덧붙였다.

현재 프리미엄은 7억 원 이상이다.

◆ 신당9구역

신당9구역은 신당동 432-1008 일대다. 면적은 1만8651㎡, 조합원은 178명이다.

2010년 11월 정비구역으로 지정돼 2018년 4월 조합설립인가를 받았다.

2022년 사업시행인가, 2023년 관리처분인가, 2024년 분양을 목표로 추진하고 있다.

지하 5층~지상 7층 7개 동 314세대를 건립할 예정이다. 용적률은 161.53%다.

조합원 예상분양가는 59타입 4억6250만 원, 84타입 6억2200만 원이다.

6호선 버티고개역이 인접해 있다. 남산공원, 매봉산공원, 응봉근린공원 등이 가까이에 있는 숲세권이다.

단독이 많고 조합원 수가 적어 매물이 귀한 지역이다. 투자금액도 큰 편이다. 신당8구역과 비교해 프리미엄은 낮다고 할 수 있다.

현지 부동산업계 관계자는 "9억 원짜리 매물에 프리미엄이 3억~4억 원 정도 붙었고 전세는 1억5천만~2억 원 정도"라며 "구역이 매우 노후화돼 보증금을 많이 못 받는다"고 말했다.

이 관계자는 "실투자금은 7억~7억5천만 원 정도로 봐야 한다"며 "현재 건축심의 단계"라고 덧붙였다.

◆ 약수역 인근 도심공공주택 복합사업 후보지

약수역 인근 도심공공주택 복합사업 후보지는 신당동 346번지 일대로 면적은 5만5071㎡다. 1,2,3종 일반주거지역이다.

지난해 8월 도심공공주택 복합사업 6차 선도사업 후보지로 지정됐다.

조합원은 약 802명이며 총 1324세대 건립이 추진된다.

권리산정기준일(2021년 6월29일) 때문에 현재 거래는 거의 중단돼 있다.

지역 단체채팅방에 따르면 2021년 연말에 이미 지구 지정을 위한 동의율 70%를 넘겼다고 한다. 서울시 전역에 걸쳐 2·4대책에 의거한 토지수용방식의 재개발 후보지들의 반발이 거세지는 상황에서 이 지역도 향후 추이를 지켜봐야 할 것으로 보인다.

◆ 장기투자 유망지:신당12구역(가칭)

신당12구역은 신당동 432번지 일대다. 최근 일부 소유자들이 신속통합기획을 추진하기 시작했다.

버티고개역 옆 신당9구역의 안쪽으로 낡은 저층 빌라, 다세대가 밀집한 곳이다.

추진위원회 측 자료로 보면 구역 면적 9만5천㎡ 정도다.

이 지역은 2019년 3월 지정고시된 다산권 성곽마을 관리형 주거환경정비사업 정비구역과 일부 중첩된다.

따라서 이 지역 재개발의 전제조건은 관리형 주거환경정비사업 지정 해제이며 이를 위해서는 토지 등 소유자 50% 이상 동의가 필요하다.

또 노후도 조건 등을 맞춰야 하는데 현재로서는 쉽지 않아 보인다.

도엔 분위기나 환경으로 볼 때 10년 이상 장기 투자를 염두에 둔다면 소액 갭투자처로서 고려해볼만한 지역이다.

현지 부동산중개업소들은 최근 재개발 말이 나오면서 호가가 수천만 원 올랐지만 지금도 1억 원대 초반 갭투자가 가능하다고 말하고 있다.

한 부동산업계 관계자는 "실소유자들이 단체채팅방을 통해 재개발 추진 소식을 접하고 매물 40개 정도를 거둬들였다"며 "그 사이 매매가는 5천만 원 정도 올랐다"고 말했다.

이 관계자는 "갭투자는 1억 원 정도로 현재 매물은 2~3개 가량 있다"며 "신당동에서 작은 갭투자금액으로 투자할 수 있는 곳은 이제 여기밖에 안 남았다"고 덧붙였다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
 ⓒ 채널후, 무단전재·재배포 금지