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서울 관악구 봉천동은 최근까지 부동산시장에서 소외받던 곳이다.

과거 서울의 대표적 달동네 가운데 하나로 꼽혔을 정도로 노후화 단독·다가구주택이 많고 신축 아파트단지는 별로 없어 이미지가 안 좋았다.

그러나 봉천12-2구역을 재개발한 e편한세상 서울대입구1차 1531세대가 2019년 6월 입주하면서 재개발 기대감이 폭발적으로 커졌다고 현지 부동산중개업소들은 입을 모은다.

이 단지는 84타입이 입주 초기 8억~8억5천만 원에서 2020년 12억 원대, 2021년 하반기 14억 원대에 거래되며 봉천동 대장 단지로 자리매김했다.

장기적으로 북쪽 동작구 노량진, 흑석동 재개발이 가시화하면 그다음 개발 바람은 관악구가 될 것이란 전망도 힘을 얻고 있다.

단점이었던 교통 불편과 낙후된 이미지도 점차 개선되고 있다는 평가가 나온다.

경전철 신림선이 2022년 개통하고 서울대입구에서 봉천동을 관통해 여의도, 강북으로 이어지는 경전철 서부선 건설이 확정되면서 2021년 서부선 노선을 따라 부동산 매매가격이 오르는 현상도 있었다고 전해진다.

이에 봉천동에서 재개발 움직임이 뜨거운 곳을 중심으로 소개하고자 한다.

◆ 봉천14구역

봉천14구역은 봉천동 1번지 일대로 구역 면적은 7만4209㎡다.

3종 일반주거지역으로 법적 상한용적률 270%이 적용된다. 지하4층~지상27층 17개 동, 1640세대 건립 계획이 세워졌다.

조합원은 658명이다.

2009년 9월 추진위원회가 승인했고 2014년 6월 정비구역으로 지정됐다. 2020년 9월 조합설립인가를 받았다.

앞으로 2022년 사업시행인가, 2024년 관리처분인가, 2026년 분양을 목표로 하고 있다.

예상 조합원 분양가는 59타입 4억7500만 원, 84타입 6억1200만 원이다. 예상 일반 분양가는 59타입 5억9500만 원, 84타입 7억6500만 원이다.

봉천14구역은 봉천동의 최대 재개발구역이다. 숭실대 앞 숭실대입구역에서 서울대입구역 방향으로 봉천동 고개를 넘어 내리막이 시작되는 지점부터 좌측 지역 일대다.

서울대입구역(2호선), 숭실대입구역(7호선) 더블역세권이라고는 하나 두 역 모두 도보로 10분 이상 걸린다.

2009년 조합설립추진위원회 승인 뒤 토지 등 소유자 사이 갈등으로 재개발 계획이 장기간 표류했는데 2020년 9월 조합설립으로 재추진 동력을 확보했다.

현지 부동산중개업소에 따르면 봉천14구역은 일반 분양 물량이 많아 사업성이 좋다. 하지만 빌라, 다세대보다 단독, 다가구가 많아 초기 투자비용이 클 수 있다.


30평대 입주권이 나오는 30평 토지 매매가는 11억~12억 원 정도로 10억 원 이상을 투입해 장기투자를 해야 한다. 투자 문의는 종종 있지만, 실제 거래는 활발하지 않은 편이다.

현지 부동산중개업소가 보유한 매물들은 초기투자 10억 원대의 토지가 대부분이다.

◆ 봉천4-1-2/4-1-3구역

봉천4-1-2/4-1-3구역은 봉천역 북측 현대시장 사거리부터 국사봉터널 방향 도로 우측으로 이어진 구간이다. 구암초등학교를 경계로 구역이 나뉜다.

봉천4-1-2구역은 현재 이주, 철거가 완료돼 공사를 시작하고 있다.

두 구역 모두 완공되면 주변 벽산블루밍(약 2400여 세대), 관악드림타운(약 3500여 세대) 등과 함께 약 1만 세대의 대단지를 형성하게 된다.

서부선 경전철 구암초교역 신설(2028년 예정)로 서울 서남권~서북권을 잇는 교통 라인이 구축돼 교통여건이 개선될 것으로 기대된다.

봉천4-1-3구역에서 도보 10~15분 거리에 2호선 봉천역을 이용하면 강남 접근성이 용이하다.

봉천4-1-2, 4-1-3구역 모두 입주권 전매제한 규제 대상이 아니기 때문에 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다.

봉천4-1-2구역은 봉천동 산101 일대로 면적은 5만5455.3㎡다.

건폐율 22.81%, 용적률 286.79%다.

조합원은 685명이다.

지하 3층~지상 28층 9개 동, 997세대를 건립한다. 2024년 입주 예정으로 잡혀있다.

시공사는 현대건설로 '봉천 힐스테이트'란 이름으로 지어진다.

2007년 7월 추진위원회 승인을 받았고 2009년 11월 정비구역으로 지정됐다. 2010년 7월 조합설립 인가를 받았다. 2017년 10월 사업시행 인가가 났다. 2019년 7월 관리처분 인가를 받았다. 2019년 9월 이주가 개시됐고 2020년 4월 철거를 시작했다.

조합원 분양가는 59타입 4억9천만 원, 84타입 6억2천만 원, 예상 일반 분양가는 59타입 6억8천만 원, 84타입 8억3천만 원이다.

봉천4-1-3구역은 봉천동 480번지 일원으로 면적은 7만9826.6㎡, 조합원은 494명이다.

건폐율은 21%, 용적률은 278%다.

지하 2층~지상 28층 10개 동, 921세대(임대 174세대) 건립된다.

시공사는 GS건설이며 '관악 퍼스트자이'란 이름으로 지어진다.

2008년 7월 추진위원회가 승인됐다. 2014년 5월 조합설립 인가가 났다. 2017년 8월 사업시행인가를 신청했다.

향후 2022년 사업시행인가, 2024년 관리처분인가, 2026년 분양, 2028년 준공을 목표로 하고 있다.

그동안 사업 추진의 걸림돌이었던 경관심의안이 지난해 11월 수정 통과되면서 사업이 본격화될 것으로 전망된다.

예상 조합원 분양가는 25평형 5억2천만 원, 34평형 6억7천만 원, 예상 일반분양가는 25평형 7억 원, 34평형 9억1800만 원이다.

현지 부동산중개업소에 따르면 봉천4-1-2/4-1-3구역은 모두 프리미엄이 7억 원 정도다.

4-1-3구역은 대부분 빌라, 다세대 매물이다.

4-1-3구역이 4-1-2구역에 비해 진행속도는 늦지만, 입지가 더 좋고 비례율도 훨씬 높다. 4-1-2구역은 권리가액에 따라 입주 평형이 결정됐지만 4-1-3구역은 조합원 수가 적어 권리가액에 상관없이 원하는 평형을 고를 수 있을 것으로 보인다.

4-1-3구역은 늦어도 2023년에 관리처분인가가 나오면 2024년에는 이주를 시작할 것으로 기대된다.

◆ 봉천13구역

봉천13구역은 봉천동 913번지 일대로 2호선 봉천역에서 100m 이내 대로변이다.

면적은 1만2272.5㎡, 조합원은 197명이다.

2009년 12월 정비구역 지정 뒤 지역주민 사이 갈등이 빚어졌다. 추진위원회에 대한 주민들의 불신이 있었고 낮은 사업성, 공사기간 중 임대소득 중단에 따른 생활고 우려 등으로 13년 동안 사업이 추진되지 못했다.

2021년 1월 공공재개발사업 선도후보지로 선정됐고 그 뒤 재추진 동력을 얻어 2021년 12월 주민동의율 70%를 확보했다.

2022년 1월 한국토지주택공사(LH)를 사업시행자로 선정했다.

용적률 500% 적용으로 최고 27층 4개 동, 460세대(일반분양 280세대)를 공급할 계획을 세웠다.

한국토지주택공사는 최대 현안이었던 임대수익 중단 문제와 관련해 주민이 원한다면 사업수익의 일부를 먼저 지급하는 방식으로 해결해 상가 비율이 높은 주민 동의를 확보했다고 한다.

조합원 예상분양가는 74타입이 7억7200만 원, 84타입이 8억7600만 원으로 평당 2400만~2600만 원꼴이다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
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