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서울 신림동 일대는 1천 세대 이상 대단지가 적은 편이다. 상당수가 500세대 이내 중소규모 단지다.

최근 10년 이내 준공된 단지도 전무하다.

최근 부동산 가격 폭등 상황에서도 상승폭은 다른 지역과 비교해 높지 않은 편이었고 현재 시세도 인근 봉천동에 비해 상당히 낮다.

그러나 2022년 5월 개통되는 신림선을 포함해 서부선, 난곡선 등 경전철 노선이 신설되는 등 교통여건이 개선되고 신림뉴타운 재개발이 가시화되면 중소 단지의 재건축 등 지역 개발에 끼치는 영향이 상당할 것으로 전망된다.

◆ 재건축 가능성 높은 단지

신림역 인근 부동산중개업소는 조만간 재건축 추진 가능성이 높아 갭투자를 권하는 곳으로 신림하이츠빌라와 신안아파트를 추천하고 있다.

갭투자액은 3억 원대로 신림하이츠빌라가 대지 지분은 더 크다고 한다.

신림하이츠빌라는 9개 동 126세대로 1989년 11월 사용승인이 났다. 100㎡ 시세는 2022년 1월 기준으로 6억6천만 원이다.

신안아파트는 6개 동 120세대다. 1978년 10월 사용승인이 났다. 2021년 10월 기준으로 64㎡ 실거래가가 5억1800만 원이다.

◆ 신림5구역(가칭) 공공재개발 추진지역

신림5구역 공공재개발 추진지역은 신림동 408, 412, 414, 415, 1600번지 일대다. 완만한 구릉지 앞에 도림천이 있는 배산임수 지형이다. 약 22만㎡에 토지 등 소유자는 3800여 명이다.

이 지역의 70%가 1종 일반주거지역이라 그동안 낮은 사업성 때문에 민간재개발이 무산되다가 공공재개발로 선회한 지역이다.

신림역에서 0.6~1km, 서울대 관악캠퍼스에서 직선으로 1.5km 거리다. 사업지 앞에 2022년 5월 개통되는 신림선 서원역이 있다.

2021년 10월부터 동의서를 받기 시작해 현재 60%를 넘기며 빠른 추진 속도를 보이고 있다.

2022년 1월11일 주민설명회를 했고 추진위원회 측은 2022년 3월 공공재개발 후보지 지정을 기대하고 있다.

추진위 측의 향후 계획을 순차적으로 살펴보면 △2023년 5월 시공자를 선정 △2023년 12월 사업계획승인 △2024년 5월 관리처분 △2024년 6월 이주 개시 △2025년 착공 △2027년 12월 입주 등이다.

현지 부동산중개업소 관계자는 "신림5구역의 입지는 신림뉴타운 1,2,3 구역과 비교가 안 될 정도로 좋다. 신림역과 서원역 더블역세권이다"며 "신림2구역은 현재 국유지 8평이 현재 7억8천만~8억 원인데 이곳은 사유지 6.5평이 3억5천만 원 정도라 사 놓고 10년 기다리면 된다"고 말했다.

이 관계자는 "완공되면 5천 세대 넘는 규모로 서남권 최대 규모의 대표단지가 될 것이다"고 덧붙였다.

◆ 신대방역세권 재개발

신림동은 아니지만 신림역 옆 신대방역 역세권에서 재개발을 추진한다.

동작구에 속하고 보라매공원 바로 옆이다.

지하철2호선 신대방역 외에 2024년 개통 예정인 신안산선 노선(대림삼거리역)에서 도보 7~8분 거리로 난곡선(관악구 난향~신대방역~보라매역 4.08km 구간)까지 들어오면 트리플 역세권이 된다.

2015년 조합설립추진위원회 승인(동의율 54%) 뒤 주민 갈등을 겪다가 2020년부터 다시 추진을 본격화했다.

올해 상반기 조합설립인가가 예상된다. 앞서 1월21일 주민총회를 열었다.

신대방역세권 재개발 지역의 위치는 동작구 신대방동 600`14번지 일대로 면적은 5만7913㎡다.

조합원은 580여 명이다. 용적율은 333.97%다.

지하 5~지상 30층 13개 동, 1459세대를 건립한다. 추정 비례율은 102.11%다.

예상 분양가는 59타입 5억6400만 원, 84타입 7억1500만 원, 99타입 7억8천만 원이다.

현지 부동산중개업소 관계자는 "신대방역세권 재개발은 아직 모르는 사람이 많다"며 "초기 투자 5억원 대에 추가분담금 2억 원대, 총투자액 8억 원대로 25타입을 받으면 입주 때 15억 원 이상 갈 것이다"고 내다봤다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
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