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최근 임대차보호법이 개정되면서 무엇이 바뀌었는지 궁금해하는 사람이 늘어나고 있다.

개정 임대차보호법으로 바뀌는 것은 무엇이며 주의해야 할 점은 어떤 것인지 알아보자.

◆ 개정 임대차보호법, 언제 어떻게 변할까

개정된 임대차보호법은 계약갱신 청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제 등 내용을 담고 있다. 

계약갱신 청구권은 2020년 7월31일부터 개정된 내용으로 시행됐다. 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용된다.

개정 내용에 따르면 임차인은 2년 계약 뒤 거주하다가 1회에 한해 계약을 2년 연장을 할 것을 임대인에게 청구할 수 있다. 임차인이 임대차 기간 종료 전 6개월부터 2개월까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 

다만 △임차인의 2기 이상 차임 연체 △임차인이 거짓과 부정한 방법을 통해 임차 △임차인의 의무 위반 또는 임대차하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 △합의를 통해 임차인에게 상당한 보상(이사비, 합의금 등)을 제공 △임대인의 동의 없는 일부 또는 전부 전대 △임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의 또는 중과실로 파손 △임차주택 전부 또는 일부 멸실 △주택의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축 △임대인(본인, 직계존속, 직계비속) 실거주 등의 사유가 있을 때는 임차인이 계약갱신 요구를 할 수 없다. 

임대인 본인 혹은 직계 존비속 직접 거주를 이유로 계약 갱신 요구를 거절했을 때 임차인은 임대차 정보 열람권을 이용해 임대인이 정당한 사유없이 제 3자에게 목적주택을 임대한 사실을 확인하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

전·월세 신고제는 2021년 6월1일부터 시행된다. 

개정된 신고제에 따르면 주택 임대차계약을 체결하면 30일 안으로 계약 당사자와 계약사항을 시, 군, 구청 등 지방자치단체에 신고해야 한다. 계약사항에는 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등이 포함된다. 

오피스텔, 고시원 등의 비주택은 신고대상에서 제외된다. 직거래는 임대인이 신고하며 중개업소를 통한 거래는 공인중개사가 신고한다. 

전·월세 상한제는 2020년 7월31일부터 시행됐다. 이 법의 시행 전에 맺어진 임대차계약에도 전·월세 상한제가 적용된다. 

개정된 상한제에 따르면 임대인이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭은 기존 금액과 비교해 연 5%로 제한된다. 각 지방자치단체장은 5% 범위에서 상한선을 정할 수 있다. 

다만 새로운 임차인과 계약을 할 때, 기존 계약을 1회 갱신해 4년 계약이 모두 끝났을 때는 전·월세 상한제의 제한을 받지 않는다. 

◆ 개정 임대차보호법에서 특별히 알아둬야 할 사항

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차계약을 맺었다면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

법 시행 당시 존속 중인 임대차계약에만 개정안이 적용되기 때문이다.

법 시행 당시 이미 한 주택에 4년 이상 임차 거주 중이라고 할지라도 임대차계약이 존속되고 있기 때문에 1회에 한해 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다. 

묵시적 갱신은 갱신 요구권 행사로 보지 않는다. 즉 묵시적 갱신이 됐다고 하더라도 여전히 계약갱신 요구권은 남아있다.

임대인과 임차인이 사전에 계약갱신 요구권을 행사하지 않기로 한 약정은 무효다. 

계약갱신 요구권을 행사할 때 전·월세를 전환하는 것은 임차인의 동의가 없으면 불가능하다. 개정 법률에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된다. 

동의에 의해 전환한다고 하더라도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정은 적용된다. 

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임으로 전환할 때는 월차임이 그 전환되는 금액에 10%와 기준금리+3.5% 가운데 낮은 비율을 곱한 범위를 초과하지 않아야 한다고 규정하고 있다. 

임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 목적주택에 거주하다가 이후 제3자에게 임대를 했을 때도 목적주택에 거주한 기간이 '갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간(2년)'보다 짧다면 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 

정부는 계약 갱신을 거절당한 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있는 수단을 마련할 계획을 세웠다.

임대료 상한 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신요구권을 행사할 때 적용된다.

임대료 증액의 상한이 5%라고 하더라도 임대인이 5% 상승을 무조건 요구할 수 있는 것이 아니라 협의를 통해 5% 이내에서 임대료 상승을 정해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 
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